Pareti in Cartongesso e Pratiche Edilizie a Roma: Quando Serve la CILA?

Parete in cartongesso e pratica edilizia: il falso mito da chiarire

Quando si decide di realizzare una parete in cartongesso all’interno di un appartamento, una delle convinzioni più diffuse è anche una delle più fuorvianti:

«È cartongesso, quindi non serve nessuna pratica edilizia.»

Non è questo il criterio corretto.

Il cartongesso è certamente un sistema costruttivo leggero, realizzato a secco e generalmente più semplice da rimuovere rispetto a una parete tradizionale in laterizio. Ma queste caratteristiche, da sole, non determinano il regime edilizio dell'intervento.

Per capire se un lavoro può essere eseguito in edilizia libera oppure se occorre una pratica, bisogna guardare soprattutto a che cosa viene realizzato e a come l'intervento modifica l'immobile, non semplicemente al materiale utilizzato.

Questo principio è particolarmente importante nelle ristrutturazioni interne, dove una parete in cartongesso può avere funzioni molto diverse: può essere una semplice controparete tecnica oppure diventare un vero tramezzo che divide stabilmente due ambienti.

Cartongesso non significa automaticamente edilizia libera

Pensare:

muro in laterizio = opera permanente
parete in cartongesso = opera temporanea

è una semplificazione che può portare a una valutazione sbagliata.

Una parete in cartongesso costruita dal pavimento al soffitto per dividere stabilmente una stanza, creare una nuova camera, modificare un corridoio o separare due ambienti svolge, dal punto di vista funzionale, il ruolo di una tramezzatura interna.

Il fatto che un domani possa essere demolita più facilmente rispetto a una parete in mattoni non significa che, mentre esiste e viene utilizzata, debba essere considerata automaticamente un'opera temporanea.

La normativa nazionale, infatti, ricomprende espressamente nell'ambito della manutenzione straordinaria soggetta a CILA interventi quali l'apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, purché non interessino le parti strutturali dell'edificio. Lo stesso riferimento compare nella modulistica edilizia unificata nazionale. Gazzetta Ufficiale

È quindi la natura dell'intervento che deve essere analizzata.

Un esempio pratico: dividere una camera con il cartongesso

Immaginiamo un appartamento con una grande camera da 30 m².

Il proprietario decide di costruire una parete in cartongesso completa, con struttura metallica, lastre sui due lati e una nuova porta, ottenendo due ambienti distinti.

Dal punto di vista materiale sono stati utilizzati profili metallici e lastre di cartongesso anziché mattoni forati.

Dal punto di vista dell'immobile, però, è avvenuto qualcosa di molto più significativo: la distribuzione interna è cambiata.

Prima esisteva un unico ambiente; dopo l'intervento ne risultano due.

È proprio questo effetto che deve essere valutato dal tecnico per stabilire il corretto inquadramento dell'opera e verificare, nel caso concreto, se ricorrono i presupposti della CILA o di un diverso regime edilizio.

Lo stesso ragionamento può riguardare una parete realizzata per:

• separare soggiorno e cucina;
• ricavare una camera da letto;
• creare o modificare un disimpegno;
• ampliare o restringere una stanza;
• modificare la configurazione di un bagno;
• creare un ripostiglio;
• spostare l'accesso a un locale;
• modificare contemporaneamente pareti e porte interne.

Non tutte queste situazioni sono necessariamente identiche sotto il profilo edilizio. Il punto fondamentale è che non possono essere classificate automaticamente come edilizia libera soltanto perché la nuova parete è realizzata in cartongesso.

La normativa non classifica un tramezzo in base a quanto pesa

Il Testo Unico dell'Edilizia distingue gli interventi soprattutto in base alla loro natura e agli effetti prodotti.

Anche il Glossario dell'edilizia libera non stabilisce una regola generale secondo cui qualsiasi manufatto in cartongesso sarebbe liberamente realizzabile.

Il Glossario, approvato con il D.M. 2 marzo 2018 e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, individua le principali opere eseguibili in attività edilizia libera. Il Ministero delle Infrastrutture precisa inoltre che si tratta di un elenco delle principali opere e che devono comunque essere rispettate le prescrizioni urbanistiche e le altre normative di settore applicabili. Ministero dell'Istruzione e del Merito

Per questo, davanti alla domanda:

«Per una parete in cartongesso serve la CILA?»

la risposta corretta non può essere semplicemente «sì» oppure «no» basandosi sul materiale.

Bisogna prima capire che funzione avrà quella parete e quali modifiche produrrà nell'appartamento.

Il cartongesso può essere utilizzato per opere molto diverse

Questo chiarimento è importante anche perché sotto la definizione generica di "lavori in cartongesso" vengono comprese opere profondamente differenti.

Un controsoffitto realizzato per inserire faretti non equivale a una nuova parete divisoria.

Una veletta decorativa non equivale a un tramezzo che crea una camera.

Una controparete applicata davanti a una parete esistente per migliorare l'isolamento non equivale necessariamente a una parete che modifica la suddivisione dell'appartamento.

Allo stesso modo, una piccola struttura decorativa, una nicchia o un elemento di arredo in cartongesso non possono essere automaticamente assimilati alla completa ridistribuzione degli ambienti.

Per questo motivo, prima di stabilire se occorra una delle pratiche edilizie a Roma, è necessario identificare correttamente l'opera che si vuole realizzare e inserirla nel contesto complessivo dell'immobile.

Il caso delle opere realmente temporanee

Un altro equivoco frequente nasce dalla parola "smontabile".

Una parete in cartongesso può essere tecnicamente smontabile. Ma:

smontabile non significa necessariamente temporanea.

Il Testo Unico dell'Edilizia considera le esigenze contingenti e temporanee secondo presupposti specifici; non è sufficiente che un manufatto possa materialmente essere rimosso.

Anche il Glossario dell'edilizia libera tratta specificamente le opere contingenti e temporanee, confermando che "temporaneo" è un concetto legato alla funzione e alla durata dell'opera, non semplicemente alla facilità con cui il materiale può essere smontato. Ministero dell'Istruzione e del Merito

Una parete installata per pochi giorni in relazione a una reale esigenza temporanea è quindi concettualmente diversa da una parete costruita per diventare stabilmente parte della distribuzione di un appartamento.

Se realizziamo oggi una parete in cartongesso per creare la camera di un figlio e prevediamo di mantenerla per anni, definirla "temporanea" soltanto perché in futuro potrebbe essere smontata non descrive correttamente la natura dell'intervento.

La domanda corretta non è «di che materiale è la parete?»

Prima di realizzare un nuovo tramezzo interno conviene quindi cambiare completamente prospettiva.

Non bisogna chiedersi soltanto:

«È cartongesso o muratura?»

Bisogna chiedersi:

«Che cosa cambia nell'appartamento dopo aver realizzato questa parete?»

Se cambia la disposizione degli ambienti, vengono create nuove stanze, vengono modificati corridoi e disimpegni oppure vengono spostate pareti e porte, l'intervento merita una verifica tecnica preventiva.

A Roma questa verifica assume ulteriore importanza perché, oltre a individuare il corretto regime dell'intervento, può essere necessario controllare la situazione urbanistica dell'immobile, l'eventuale presenza di vincoli, la corrispondenza dello stato attuale con quanto legittimamente assentito e, al termine dei lavori, valutare se la variazione comporti anche un aggiornamento catastale.

Sono questioni diverse che non devono essere confuse tra loro.

La prima regola da ricordare è quindi semplice: il cartongesso è un materiale da costruzione, non un'esenzione automatica dalle pratiche edilizie.

Nel prossimo capitolo entriamo precisamente in questo punto: perché, dal punto di vista edilizio, una parete in cartongesso e una parete in laterizio possono produrre lo stesso effetto sulla distribuzione interna, pur essendo costruite in maniera completamente diversa.

Cartongesso o muratura: perché il materiale non decide da solo la pratica edilizia

Una parete interna può essere costruita con mattoni forati, blocchi in calcestruzzo cellulare, pannelli in gesso o con un sistema a secco formato da struttura metallica e lastre di cartongesso.

Dal punto di vista del cantiere sono soluzioni molto diverse. Dal punto di vista edilizio, però, il materiale utilizzato non è sufficiente, da solo, per stabilire se serva o meno una pratica.

Quello che conta è soprattutto la funzione dell'opera e la trasformazione che produce all'interno dell'immobile.

Una parete in laterizio e una parete in cartongesso possono infatti svolgere esattamente la stessa funzione: separare due locali e modificare stabilmente la distribuzione dell'appartamento.

Una parete leggera può essere un vero tramezzo

Prendiamo due appartamenti identici.

Nel primo viene realizzato un tramezzo in mattoni forati per dividere una grande camera in due stanze.

Nel secondo viene realizzata, nella stessa posizione, una parete in cartongesso fissata a pavimento e soffitto, completa di isolamento interno, finitura e porta.

Il sistema costruttivo cambia radicalmente.

L'effetto sull'organizzazione dell'appartamento, invece, può essere sostanzialmente lo stesso.

Prima dei lavori esiste una stanza. Dopo i lavori ne esistono due.

Per questo motivo sarebbe fuorviante concludere che il primo intervento debba essere valutato come modifica della distribuzione interna mentre il secondo sia automaticamente libero soltanto perché eseguito a secco.

Il D.P.R. 380/2001 inquadra la manutenzione straordinaria in base alle opere e alle modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare servizi, entro i limiti previsti dalla norma. Per gli interventi non riconducibili all'edilizia libera, al permesso di costruire o alla SCIA, l'art. 6-bis disciplina la CILA. L'inquadramento concreto deve quindi partire dalle caratteristiche dell'intervento, non da un'equazione automatica legata al materiale utilizzato.

La differenza costruttiva rimane importante, ma per altri motivi

Questo non significa che cartongesso e muratura siano equivalenti sotto ogni aspetto.

Una parete in cartongesso presenta caratteristiche costruttive proprie: generalmente pesa meno, viene realizzata senza le lavorazioni tipiche della muratura tradizionale, consente facilmente l'inserimento di isolanti e impianti nell'intercapedine e può essere demolita con interventi relativamente contenuti.

Una parete in laterizio richiede invece lavorazioni differenti e ha caratteristiche fisiche diverse.

Sono aspetti importanti per scegliere come costruire la parete, ma non costituiscono automaticamente il criterio per stabilire se quella parete modifica o meno la distribuzione interna dell'immobile.

La distinzione è fondamentale:

la tecnologia costruttiva descrive come viene realizzata l'opera; il regime edilizio dipende dall'intervento che si sta effettivamente realizzando.

Il caso della nuova camera in cartongesso

Un esempio rende il concetto ancora più chiaro.

Supponiamo di avere un grande soggiorno e di voler ricavare una camera.

Si realizza una parete in cartongesso a tutta altezza, fissata stabilmente, si inserisce una porta e si creano eventualmente nuovi punti luce, prese elettriche e altri impianti necessari al nuovo ambiente.

La parete non è semplicemente un elemento decorativo.

Sta contribuendo alla creazione di una diversa configurazione dell'abitazione.

A quel punto devono essere verificate anche questioni che non hanno nulla a che vedere con il peso del cartongesso: dimensioni e caratteristiche dei locali risultanti, rapporti aeroilluminanti quando pertinenti, requisiti igienico-sanitari, impianti, eventuali vincoli e conformità complessiva dell'intervento.

Non basta quindi dire: «La parete pesa poco e si può togliere.»

Bisogna verificare se gli ambienti ottenuti e l'intervento complessivo rispettano le condizioni previste dalla normativa applicabile.

Spostare una parete di un metro cambia qualcosa?

Consideriamo un altro caso molto comune nelle ristrutturazioni.

Tra camera e corridoio esiste un vecchio tramezzo. Il progetto prevede di demolirlo e ricostruirlo un metro più avanti utilizzando cartongesso.

Il proprietario potrebbe pensare:

«La nuova parete è in cartongesso, quindi il lavoro è più semplice.»

Dal punto di vista esecutivo è certamente possibile.

Ma l'operazione ha contemporaneamente:

• eliminato una divisione interna esistente;
• modificato le dimensioni della camera;
• modificato quelle del corridoio;
• creato una nuova posizione della parete.

Siamo quindi davanti a qualcosa di diverso dalla semplice riparazione o sostituzione della finitura di una parete.

È la geometria interna dell'appartamento a essere cambiata.

Ed è questa trasformazione che deve essere considerata per individuare correttamente il regime amministrativo applicabile.

Demolire e ricostruire nello stesso punto non è sempre uguale a spostare un tramezzo

Occorre inoltre distinguere gli interventi.

Riparare una parete esistente, sostituirne determinate finiture o intervenire senza modificare la distribuzione degli ambienti non equivale necessariamente a demolire un tramezzo e ricostruirlo in una posizione diversa.

Allo stesso modo, la semplice sostituzione di elementi esistenti deve essere valutata diversamente dalla creazione di una nuova suddivisione.

È proprio per questo che una regola generale come:

«Tutti i lavori in cartongesso sono edilizia libera»

non funziona.

Il Glossario dell'edilizia libera approvato con D.M. 2 marzo 2018 contiene un elenco non esaustivo delle principali opere realizzabili senza titolo abilitativo e specifica che tali opere devono comunque rispettare gli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore, comprese quelle antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche e quelle relative alla tutela dei beni culturali e del paesaggio.

Il Glossario, quindi, non introduce una categoria generale chiamata “opere in cartongesso” automaticamente esente da titoli.

Parete divisoria e controparete non sono necessariamente la stessa cosa

Un'altra distinzione importante riguarda la funzione.

Una parete divisoria separa due spazi.

Una controparete, invece, viene normalmente realizzata davanti a una parete esistente e può servire, per esempio, a migliorare l'isolamento termico o acustico, correggere determinate irregolarità, creare un'intercapedine tecnica o permettere il passaggio di impianti.

Sono entrambe realizzabili in cartongesso, ma producono effetti differenti.

Se realizzo una controparete davanti alla parete della camera, normalmente non sto creando una seconda camera.

Se costruisco invece un nuovo elemento divisorio da una parete all'altra per separare fisicamente la stanza in due locali indipendenti, sto producendo un effetto completamente diverso.

Questo è uno dei motivi per cui nei lavori in cartongesso la denominazione commerciale dell'opera non basta.

Bisogna vedere cosa viene realmente costruito.

Lo stesso vale per controsoffitti e velette

Il problema diventa ancora più evidente quando sotto l'espressione generica “cartongesso” vengono inseriti interventi come:

• controsoffitti;
• velette;
• cassonetti;
• nicchie;
• mensole;
• contropareti;
• pareti divisorie;
• chiusure di vani;
• strutture decorative.

Non avrebbe senso attribuire automaticamente lo stesso regime edilizio a tutte queste opere semplicemente perché utilizzano lo stesso materiale.

Un controsoffitto per l'illuminazione e una parete che divide un appartamento svolgono funzioni completamente diverse.

Più avanti analizzeremo separatamente controsoffitti, velette e contropareti proprio per evitare di confonderli con le vere tramezzature.

A Roma bisogna considerare anche il contesto dell'immobile

Per un appartamento a Roma la verifica non dovrebbe limitarsi alla nuova parete.

Occorre considerare anche l'immobile sul quale si interviene.

Il Glossario nazionale stesso precisa che l'edilizia libera opera nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore.

Roma Capitale, inoltre, disciplina attraverso i propri strumenti urbanistici le modalità con cui possono essere effettuate le diverse categorie di intervento sul patrimonio edilizio. Le Norme Tecniche di Attuazione del PRG contemplano, tra gli interventi attuabili con modalità diretta, anche manutenzione ordinaria e straordinaria, fermo restando il rispetto della disciplina nazionale, regionale e delle specifiche condizioni applicabili all'immobile.

Questo significa che prima di iniziare lavori che modificano realmente l'organizzazione interna è opportuno conoscere almeno:

lo stato attuale dell'appartamento, lo stato legittimo e l'intervento che si vuole ottenere alla fine dei lavori.

Solo confrontando questi elementi è possibile stabilire correttamente quale procedura sia necessaria.

Il principio da ricordare

Per capire se una parete in cartongesso richiede una pratica edilizia non bisogna quindi partire dalla domanda:

«Quanto è pesante e quanto facilmente posso smontarla?»

La domanda molto più utile è:

«Questa opera modifica stabilmente la configurazione e l'utilizzo degli spazi dell'immobile?»

Se una parete divide una stanza, crea un nuovo ambiente, modifica un disimpegno, sposta il confine tra due locali o comporta contemporaneamente lo spostamento di porte e impianti, la questione deve essere valutata come intervento edilizio nel suo complesso.

E questo ci porta al punto successivo, probabilmente quello che genera più equivoci:

una parete removibile non è, per questo solo motivo, un'opera temporanea.

Nel prossimo capitolo vedremo precisamente che cosa significa “opera temporanea” in edilizia e perché la possibilità materiale di smontare una parete in cartongesso non basta a renderla temporanea.

Parete removibile e opera temporanea: perché non sono la stessa cosa

Uno degli argomenti più utilizzati per sostenere che una parete in cartongesso non richieda alcuna pratica edilizia è la sua facilità di rimozione:

«Non è un muro vero e proprio: basta svitarlo e si può togliere.»

Il ragionamento sembra intuitivo, ma confonde due caratteristiche differenti: la removibilità materiale di un manufatto e il carattere temporaneo dell'opera dal punto di vista edilizio.

Una struttura può essere relativamente facile da smontare e, nello stesso tempo, essere stata realizzata per rimanere stabilmente nell'immobile.

È proprio il caso di molte pareti divisorie in cartongesso.

Smontabile non significa temporaneo

Una normale parete in cartongesso è costituita da profili metallici fissati alle superfici, lastre avvitate alla struttura e, frequentemente, materiale isolante inserito nell'intercapedine. Dopo la posa vengono eseguite stuccatura dei giunti, rasatura e tinteggiatura.

Può inoltre contenere:

• prese e interruttori;
• cavi elettrici;
• scatole di derivazione;
• isolamento termico o acustico;
• controtelai e porte;
• altri impianti.

Tecnicamente questa parete può essere demolita con maggiore facilità rispetto a una muratura tradizionale.

Ma lo stesso potrebbe dirsi, con diversi gradi di difficoltà, di moltissimi elementi di un edificio.

La possibilità futura di demolire un'opera non dimostra che l'opera sia stata realizzata come temporanea.

Se una parete viene costruita per dividere stabilmente soggiorno e camera, rimane parte dell'organizzazione dell'appartamento anche se il sistema costruttivo consente un'eventuale rimozione relativamente semplice.

Cosa si intende realmente per opera temporanea

Il Testo Unico dell'Edilizia contempla espressamente le opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee.

La disciplina attuale prevede una specifica comunicazione per determinate opere destinate a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e comunque entro il termine previsto dalla legge.

A Roma questa distinzione è particolarmente chiara anche sul piano operativo.

Le FAQ SUET di Roma Capitale indicano che la CIL relativa alle opere temporanee riguarda le opere individuate nelle voci 53-58 del Glossario dell'edilizia libera — ad esempio gazebo, stand fieristici e tensostrutture — con una durata massima di 180 giorni, comprensiva dei tempi di montaggio e smontaggio. Decorso tale termine, il manufatto deve essere rimosso e deve essere ripristinato lo stato originario dei luoghi.

Roma Capitale specifica inoltre che il cittadino può utilizzare la procedura CIL prevista dal Testo Unico proprio per le opere temporanee e che la comunicazione viene gestita telematicamente tramite SUET.

Questo permette di capire immediatamente perché la nozione di temporaneità è molto diversa dal semplice concetto di “si può smontare”.

Temporaneità significa anche esigenza temporanea

Il punto non riguarda soltanto per quanto tempo fisicamente esiste un manufatto, ma anche la ragione per cui viene installato.

Pensiamo a uno stand montato per una manifestazione.

Viene realizzato perché esiste un'esigenza limitata nel tempo: termina la manifestazione, viene meno la funzione dello stand e la struttura viene rimossa.

Oppure pensiamo a determinate strutture installate per un evento o per un'esigenza contingente.

La loro funzione nasce già come temporanea.

Una parete realizzata durante la ristrutturazione di un appartamento per creare definitivamente una seconda camera parte invece da una logica completamente differente.

Il proprietario non la costruisce perché esiste un'esigenza destinata a terminare dopo qualche settimana o qualche mese.

La realizza perché vuole una nuova distribuzione della propria abitazione.

Un esempio molto semplice

Immaginiamo un soggiorno di grandi dimensioni.

Il proprietario installa una parete in cartongesso con una porta per ricavare uno studio.

La parete viene:

• fissata a pavimento e soffitto;
• rasata;
• tinteggiata;
• dotata di porta;
• integrata con l'impianto elettrico.

Lo studio viene poi utilizzato normalmente per anni.

Dire che questa parete era un'opera temporanea semplicemente perché, un giorno, potrebbe essere smontata sarebbe poco coerente con la funzione effettiva dell'intervento.

La parete è removibile dal punto di vista costruttivo, ma è stata realizzata per modificare stabilmente l'organizzazione degli spazi.

È questa differenza che interessa quando si deve individuare il corretto inquadramento edilizio.

E se il proprietario dice che la toglierà in futuro?

Anche questa situazione merita attenzione.

Una dichiarazione generica come:

«Tra qualche anno probabilmente la tolgo»

non trasforma automaticamente una parete in opera temporanea.

Quasi qualsiasi tramezzo interno potrebbe essere demolito in occasione di una futura ristrutturazione.

Se fosse sufficiente questa possibilità, praticamente ogni parete non strutturale potrebbe essere definita temporanea.

La verifica deve invece riguardare la natura reale dell'intervento, la sua funzione e le condizioni previste dalla normativa applicabile.

Una parete appoggiata è diversa da una parete edilizia?

Esistono naturalmente sistemi divisori molto differenti.

Una parete mobile da ufficio, un pannello divisorio, un separé o un elemento di arredamento non devono essere automaticamente equiparati a un tramezzo edilizio.

All'estremo opposto troviamo una parete in cartongesso realizzata a tutta altezza, fissata stabilmente, rifinita come le altre pareti dell'abitazione e magari dotata di impianti e porta.

Tra questi due estremi possono esistere numerose configurazioni.

Per questo è rischioso cercare una regola basata esclusivamente su espressioni come:

“mobile”, “leggero”, “smontabile”, “a secco” o “cartongesso”.

Occorre verificare concretamente che cosa viene installato e quale funzione assume nell'immobile.

Il caso della parete che crea una camera da letto

La questione diventa ancora più evidente quando il nuovo divisorio serve a creare un locale con una funzione precisa.

Supponiamo di dividere un grande soggiorno con una parete in cartongesso per ottenere una camera da letto.

Non basta verificare la parete.

Bisogna verificare anche il locale che nasce dall'intervento.

La nuova stanza dovrà essere valutata considerando i requisiti applicabili al caso concreto: dimensioni, altezza, illuminazione e aerazione, destinazione e ulteriori prescrizioni eventualmente rilevanti.

Il problema, quindi, non è:

«Posso fisicamente costruire questa parete in cartongesso?»

La domanda corretta diventa:

«Posso ottenere legittimamente questa nuova distribuzione dell'appartamento?»

Sono due questioni completamente diverse.

Anche una parete senza opere strutturali può modificare l'appartamento

Un'altra convinzione da evitare è che soltanto gli interventi sulle strutture portanti siano rilevanti dal punto di vista edilizio.

Una parete divisoria interna in cartongesso normalmente non è un elemento portante. Questo, però, non significa automaticamente che qualsiasi modifica effettuata con quella parete rientri nell'edilizia libera.

La distinzione tra opere strutturali e non strutturali è importante anche per individuare il procedimento corretto.

Una modifica della distribuzione interna che non interessa le parti strutturali può rientrare, quando ne ricorrono i presupposti, nella disciplina della CILA; interventi differenti o che coinvolgono elementi strutturali possono invece richiedere un diverso inquadramento.

Roma Capitale gestisce tramite SUET CIL, CILA, SCIA e Permesso di Costruire, ciascuno nell'ambito previsto dalla normativa.

Non bisogna quindi trasformare la regola:

«non è strutturale»

nella conclusione:

«non serve alcuna pratica».

Il test pratico: perché sto costruendo questa parete?

Per un proprietario può essere utile partire da una domanda molto semplice.

Perché sto realizzando questa parete?

Se la risposta è:

«per dividere definitivamente questa stanza»;

«per creare la camera dei bambini»;

«per ricavare uno studio»;

«per modificare il corridoio»;

«per ampliare il bagno»;

«per separare stabilmente cucina e soggiorno»;

siamo chiaramente davanti a un intervento che deve essere valutato per gli effetti che produce sulla distribuzione dell'immobile.

Se invece si tratta realmente di un allestimento destinato a soddisfare un'esigenza contingente e limitata nel tempo, l'analisi sarà differente e dovranno essere verificati i requisiti specifici previsti per le opere temporanee.

Il principio da ricordare

La distinzione può essere riassunta in una frase:

removibilità e temporaneità non sono sinonimi.

Una parete in cartongesso può essere più facilmente removibile di un tramezzo in laterizio, ma questo non la rende automaticamente un'opera temporanea né, di conseguenza, automaticamente esente da una pratica edilizia.

Per stabilire il corretto inquadramento bisogna considerare funzione, durata effettiva, modalità di installazione e soprattutto gli effetti prodotti sull'immobile.

Ed è proprio quest'ultimo elemento che diventa decisivo nel capitolo successivo:

quando una nuova parete in cartongesso modifica realmente la distribuzione interna dell'appartamento?

Vedremo i casi più frequenti: divisione di una stanza, creazione di una nuova camera, modifica di soggiorno e cucina, ampliamento o riduzione di locali, corridoi, disimpegni e ripostigli.

Quando una parete in cartongesso modifica la distribuzione interna

Il punto decisivo per comprendere quando un tramezzo in cartongesso assume rilevanza edilizia è capire se e come modifica la distribuzione interna dell'immobile.

Non tutte le opere in cartongesso producono questo effetto. Una veletta decorativa, una nicchia o una controparete possono avere funzioni completamente diverse. Una parete divisoria, invece, può cambiare concretamente numero, forma, dimensioni e collegamenti degli ambienti.

È qui che il cartongesso smette di essere semplicemente un materiale di finitura e viene utilizzato per una vera ridistribuzione degli spazi interni.

Cosa significa modificare la distribuzione interna

Per un proprietario il concetto può essere spiegato in modo semplice.

Immaginiamo la pianta dell'appartamento prima dei lavori e confrontiamola con quella che avremo dopo.

Se cambiano elementi come:

• posizione delle pareti divisorie;
• forma o dimensione delle stanze;
• numero degli ambienti;
• corridoi e disimpegni;
• accessi ai locali;
• posizione di determinate porte;
• configurazione di cucina o bagno;

si sta intervenendo sulla distribuzione interna.

La modifica può essere realizzata con mattoni, blocchi, cartongesso o altri sistemi costruttivi. Il risultato planimetrico non dipende dal materiale.

Creare una nuova camera con una parete in cartongesso

È probabilmente il caso più evidente.

Un appartamento dispone di un soggiorno molto grande oppure di una camera particolarmente ampia. Il proprietario vuole sfruttare meglio lo spazio e decide di realizzare una nuova parete divisoria per ottenere una stanza aggiuntiva.

La nuova parete viene costruita a tutta altezza, viene realizzata una porta e l'ambiente ottenuto viene utilizzato stabilmente come camera.

La distribuzione è cambiata.

Non siamo più davanti allo stesso appartamento semplicemente arricchito da un elemento decorativo: dove prima esisteva un unico locale, adesso ne esistono due.

In un caso del genere il tecnico deve inoltre verificare che la nuova configurazione sia ammissibile. Non basta che fisicamente ci sia spazio per montare il tramezzo.

La creazione della nuova camera può richiedere verifiche sulle caratteristiche dei locali risultanti, sulle finestre, sull'aerazione e illuminazione naturale, sulle dimensioni e sugli altri requisiti applicabili all'abitazione.

Dividere soggiorno e cucina

Un'altra situazione frequente riguarda gli open space.

Un proprietario può voler trasformare un grande ambiente soggiorno-cucina in due locali separati, realizzando una parete in cartongesso con una porta.

Anche in questo caso il fatto che la divisione sia realizzata “a secco” non elimina l'effetto dell'intervento.

Prima:

soggiorno + cucina = unico spazio

Dopo:

soggiorno | parete | cucina

La configurazione interna è diversa.

La verifica diventa ancora più importante quando la modifica interessa anche impianti, ventilazione, aperture, porte o la posizione effettiva della cucina.

Eliminare una parete per creare un open space

Naturalmente vale anche il percorso inverso.

Supponiamo che cucina e soggiorno siano separati da un tramezzo non portante e che durante la ristrutturazione si decida di demolirlo per creare un ambiente unico.

Il fatto che la parete da eliminare sia in cartongesso invece che in laterizio non rende irrilevante la trasformazione.

Prima esistono due ambienti separati.

Dopo ne risulta uno solo.

Anche questa è una modifica della distribuzione interna.

Prima della demolizione deve inoltre essere verificata la natura effettiva della parete: non è prudente presumere che un elemento sia non strutturale soltanto osservandone superficialmente il materiale o lo spessore.

Spostare un tramezzo

Molto comune è anche lo spostamento di una parete per aumentare la superficie di un locale a discapito di quello adiacente.

Per esempio:

una camera è troppo piccola e il corridoio è molto largo.

Si demolisce il vecchio tramezzo e se ne costruisce uno nuovo, magari in cartongesso, 60 centimetri più avanti.

La superficie complessiva dell'appartamento non cambia, ma cambia la sua organizzazione:

la camera diventa più grande e il corridoio più stretto.

Lo stesso può avvenire tra due camere, tra cucina e soggiorno oppure tra bagno e disimpegno.

La normativa sulla CILA assume particolare rilievo proprio nelle modifiche interne non strutturali. La modulistica edilizia nazionale contempla, nell'ambito degli interventi pertinenti, esempi quali apertura di porte interne e spostamento di pareti interne, sempre fermo restando che l'inquadramento effettivo dipende dalle caratteristiche complessive dell'intervento e dall'assenza di opere sulle parti strutturali.

Creare o modificare un corridoio

I corridoi vengono spesso considerati spazi secondari, ma modificarli significa comunque cambiare l'organizzazione dell'appartamento.

Un intervento può, per esempio:

• accorciare un corridoio;
• eliminarlo completamente;
• crearne uno nuovo;
• modificarne la larghezza;
• cambiare gli accessi alle camere;
• incorporarne una parte in un altro locale.

Supponiamo che tre camere si affaccino su un corridoio e che, attraverso nuovi tramezzi in cartongesso, venga modificato il percorso distributivo.

La nuova configurazione può comportare lo spostamento contemporaneo di pareti e porte.

Non è quindi la semplice posa di alcune lastre: è una ridistribuzione interna dell'abitazione.

Creare o modificare un disimpegno

Il disimpegno merita un'attenzione particolare perché può avere anche una funzione legata ai requisiti igienico-sanitari e alla separazione tra determinati ambienti.

Durante una ristrutturazione capita, per esempio, di realizzare una piccola parete in cartongesso per creare un nuovo disimpegno davanti al bagno.

Fisicamente la parete può essere molto piccola.

Questo dimostra un altro principio importante:

la rilevanza di una modifica non dipende necessariamente dai metri quadrati di cartongesso utilizzati.

Una parete di pochi metri quadrati può modificare accessi e organizzazione dei locali molto più di una grande controparete realizzata lungo un muro esistente.

Pareti in cartongesso nel bagno

Il cartongesso viene utilizzato frequentemente anche nei bagni, normalmente con lastre e sistemi adatti agli ambienti interessati dall'umidità.

Dal punto di vista edilizio bisogna però distinguere ancora una volta la funzione dell'opera.

Una cosa è realizzare una controparete tecnica per consentire il passaggio delle tubazioni o l'installazione di una cassetta WC.

Un'altra è spostare la parete del bagno per ampliarlo.

Un'altra ancora è creare un secondo bagno modificando la distribuzione dell'appartamento.

Nel secondo e nel terzo caso non stiamo semplicemente scegliendo un sistema costruttivo: stiamo modificando la configurazione dei locali.

Potrebbero inoltre essere coinvolti impianti idrici, scarichi, ventilazione e altri requisiti che devono essere valutati nel progetto complessivo.

Ricavare un ripostiglio

Un caso apparentemente più semplice è la creazione di un ripostiglio.

Per esempio, una parte del corridoio viene chiusa mediante due piccole pareti in cartongesso e una porta.

Anche qui non è corretto applicare automaticamente la regola:

«È soltanto cartongesso, quindi non conta.»

Il nuovo volume interno modifica la planimetria e la distribuzione degli spazi.

L'inquadramento deve essere effettuato considerando l'intervento effettivamente realizzato e il contesto nel quale viene inserito.

Una cabina armadio è sempre la stessa cosa?

La cabina armadio è un ottimo esempio di quanto sia rischioso classificare un intervento soltanto attraverso il suo nome.

Con “cabina armadio” si possono intendere soluzioni molto differenti.

Può trattarsi di un sistema di arredamento installato all'interno della camera.

Oppure possono essere realizzate vere pareti a tutta altezza, con una porta, che delimitano stabilmente una porzione della stanza.

Le due configurazioni non devono essere considerate automaticamente equivalenti.

Bisogna osservare come è effettivamente realizzata la soluzione e quale modifica produce.

Demolire e ricostruire più tramezzi durante una ristrutturazione

Il caso tipico di una ristrutturazione completa rende il concetto ancora più evidente.

Un appartamento può essere trasformato attraverso:

1. demolizione del vecchio corridoio;
2. demolizione di alcuni tramezzi;
3. realizzazione di nuove pareti;
4. ampliamento del soggiorno;
5. modifica della cucina;
6. spostamento del bagno;
7. creazione di un nuovo disimpegno;
8. spostamento delle porte delle camere.

Se i nuovi divisori vengono realizzati interamente in cartongesso, l'intervento non diventa per questo una semplice lavorazione di cartongesso.

Rimane una ridistribuzione interna complessiva dell'abitazione.

È proprio in situazioni di questo tipo che può essere necessario verificare preventivamente la corretta procedura edilizia e, quando ne ricorrono i presupposti, predisporre una CILA a Roma prima dell'esecuzione delle opere.

Attenzione alle pareti strutturali

Tutto il ragionamento svolto finora riguarda soprattutto le partizioni interne non strutturali.

Se l'intervento interessa elementi strutturali, la situazione cambia e non bisogna presumere che la CILA sia necessariamente il titolo corretto.

La classificazione dell'intervento e gli eventuali ulteriori adempimenti devono essere verificati dal tecnico in relazione alle opere previste.

Questa distinzione è importante perché l'obiettivo non deve essere trovare una pratica da applicare a tutti i lavori, ma individuare la procedura corretta per quel determinato intervento.

La planimetria prima e dopo i lavori aiuta a capire il problema

Un modo molto semplice per comprendere se stiamo modificando la distribuzione interna è immaginare due disegni:

STATO ATTUALE → STATO DOPO I LAVORI

Se sovrapponendoli risultano pareti spostate, nuovi locali, ambienti eliminati, porte trasferite o percorsi distributivi differenti, è evidente che l'intervento ha prodotto una trasformazione planimetrica.

Naturalmente questo confronto non sostituisce la verifica tecnica e urbanistica, ma aiuta il proprietario a comprendere perché una parete in cartongesso non può essere valutata soltanto in base al materiale.

Non tutte le modifiche hanno lo stesso inquadramento

È altrettanto importante evitare l'errore opposto.

Dire che il cartongesso non è automaticamente edilizia libera non significa affermare che qualsiasi intervento in cartongesso richieda sempre una CILA.

Sarebbe un'altra generalizzazione.

Contano il tipo di opera, la funzione, l'immobile interessato, l'eventuale presenza di elementi strutturali, i vincoli e le altre normative applicabili.

Il principio corretto è quindi:

non classificare prima il materiale e poi l'intervento; classificare l'intervento e, successivamente, individuare il regime edilizio applicabile.

Questo criterio permette di distinguere correttamente una vera ridistribuzione interna da opere molto differenti come contropareti, controsoffitti, velette e altri elementi in cartongesso.

Nel prossimo capitolo entreremo nei casi concreti più frequenti — camera, soggiorno-cucina, corridoio, disimpegno e bagno — analizzando cosa cambia realmente nell'appartamento e quali verifiche diventano importanti prima di iniziare i lavori.

Casi pratici: camera, soggiorno-cucina, corridoio, disimpegno e bagno

Dopo aver chiarito che il materiale non determina da solo il regime edilizio, conviene applicare il principio ai lavori che vengono richiesti più frequentemente durante una ristrutturazione.

Due pareti in cartongesso apparentemente simili possono infatti avere effetti completamente diversi: una può servire soltanto a rivestire una superficie esistente, mentre l'altra può creare una nuova stanza e cambiare la planimetria dell'appartamento.

Vediamo quindi alcuni casi concreti.

Dividere una stanza grande per creare due camere

È uno degli interventi più comuni.

Un appartamento dispone di una camera particolarmente grande e il proprietario vuole ottenere due stanze separate.

Viene quindi realizzato un nuovo tramezzo in cartongesso, normalmente a tutta altezza, con una o due porte a seconda della configurazione esistente.

Prima dell'intervento:

1 camera

Dopo l'intervento:

2 camere

Il cambiamento della distribuzione interna è evidente.

Ma c'è un secondo aspetto importante: non basta che le due stanze entrino fisicamente nello spazio disponibile.

Devono essere verificate le caratteristiche dei locali ottenuti.

La nuova divisione potrebbe, per esempio, lasciare una delle due camere senza un'adeguata finestra oppure creare ambienti che non rispettano i requisiti applicabili al caso concreto.

Per questo motivo il progetto deve partire dalla fattibilità della nuova distribuzione, non dalla semplice possibilità di montare una parete.

Creare una camera dal soggiorno

Un'altra richiesta frequente nasce quando una famiglia ha bisogno di una stanza aggiuntiva.

Si decide quindi di ridurre il soggiorno e utilizzare una parte della superficie per creare una nuova camera.

La parete può essere realizzata perfettamente in cartongesso, ma il problema amministrativo rimane quello della nuova configurazione.

Bisogna verificare almeno due aspetti:

il nuovo locale deve poter svolgere legittimamente la funzione prevista e il soggiorno rimanente deve continuare a rispettare i requisiti applicabili.

La verifica non riguarda quindi soltanto ciò che viene creato, ma anche ciò che rimane dopo la modifica.

Separare soggiorno e cucina con una parete in cartongesso

Supponiamo di avere un open space e di voler tornare a una cucina separata.

Viene realizzato un tramezzo in cartongesso con porta a battente o scorrevole.

Dal punto di vista esecutivo può essere un lavoro relativamente semplice.

Dal punto di vista distributivo, però, abbiamo trasformato un ambiente unico in due locali distinti.

Bisogna inoltre verificare la configurazione della cucina, le aperture, gli impianti e gli altri requisiti eventualmente interessati dall'intervento.

Ancora una volta, il fatto che la divisione sia realizzata con una struttura metallica e lastre invece che con mattoni non elimina la modifica planimetrica.

Eliminare la separazione tra cucina e soggiorno

Può avvenire anche l'opposto.

La cucina è separata dal soggiorno mediante una parete e il proprietario desidera creare un unico grande ambiente.

Se il divisorio è in cartongesso, la demolizione può essere materialmente più semplice.

Prima di procedere, però, bisogna sapere esattamente cosa si sta eliminando e verificare la configurazione risultante.

Se la parete costituisce una semplice partizione interna non strutturale, l'intervento sarà valutato in un determinato modo; se vengono coinvolti elementi strutturali o altre opere, l'inquadramento può cambiare.

Non è quindi prudente stabilire il titolo necessario partendo esclusivamente dalla facilità della demolizione.

Allargare una camera restringendo il corridoio

Immaginiamo una camera confinante con un corridoio molto largo.

Il progetto prevede di:

demolire il tramezzo esistente;

spostarlo di 70 centimetri;

ricostruirlo in cartongesso;

spostare la porta della camera.

La superficie complessiva dell'appartamento rimane identica.

Eppure la planimetria cambia chiaramente.

La camera aumenta di dimensione, il corridoio si restringe e il vano porta viene trasferito.

Questo è un ottimo esempio del motivo per cui non bisogna confondere assenza di aumento della superficie dell'appartamento con assenza di modifica edilizia interna.

Eliminare un corridoio per ampliare il soggiorno

In molti appartamenti costruiti alcuni decenni fa i corridoi occupano una parte significativa della superficie.

Durante una ristrutturazione può essere conveniente eliminarne una porzione e incorporarla nel soggiorno.

L'intervento può comportare demolizione di vecchi tramezzi, realizzazione di nuove pareti in cartongesso e spostamento delle porte delle camere.

Il risultato può migliorare notevolmente la funzionalità della casa, ma costituisce una vera ridistribuzione interna.

Prima dei lavori è quindi opportuno verificare lo stato legittimo dell'immobile e progettare la nuova configurazione nel suo complesso.

Creare un nuovo disimpegno davanti al bagno

Questo è interessante perché dimostra che anche una parete molto piccola può avere una funzione importante.

Supponiamo che, in seguito alla modifica della cucina o del soggiorno, sia necessario riorganizzare l'accesso al bagno.

Vengono realizzate due piccole pareti in cartongesso e una porta, creando un nuovo disimpegno.

Il quantitativo di materiale utilizzato può essere minimo.

Ma la distribuzione dell'appartamento è cambiata:

prima il bagno aveva una determinata relazione con gli altri ambienti;

dopo è presente un nuovo spazio di separazione.

Quindi non è la quantità di cartongesso a determinare l'importanza dell'intervento.

Eliminare un disimpegno

Anche l'eliminazione di un disimpegno deve essere valutata con attenzione.

Il proprietario potrebbe voler recuperare alcuni metri quadrati incorporandoli nel soggiorno o nella cucina.

Prima di procedere bisogna verificare perché quel disimpegno esiste e se la nuova configurazione continua a rispettare i requisiti applicabili.

Demolire una paretina di pochi metri quadrati può sembrare un intervento insignificante dal punto di vista materiale, ma può cambiare il rapporto tra bagno, cucina, soggiorno e altri ambienti.

Ampliare un bagno con una parete in cartongesso

Un bagno troppo piccolo può essere ampliato sottraendo una porzione al corridoio, alla camera o a un locale adiacente.

L'intervento può prevedere:

demolizione del vecchio tramezzo;

realizzazione del nuovo divisorio in cartongesso;

spostamento della porta;

modifica degli impianti;

nuova disposizione di sanitari e doccia.

In questo caso parlare semplicemente di “parete in cartongesso” descriverebbe solo una piccola parte dei lavori.

L'intervento reale è una riorganizzazione del bagno e degli spazi circostanti.

Creare un secondo bagno

La realizzazione di un secondo bagno è ancora più significativa.

Può essere necessario creare nuove pareti divisorie, realizzare o modificare scarichi e adduzioni, predisporre ventilazione, spostare porte e modificare altri impianti.

La parete in cartongesso rappresenta soltanto uno degli elementi dell'intervento.

È quindi particolarmente sbagliato chiedersi:

«Il bagno è chiuso con cartongesso: posso farlo senza pratica?»

La verifica deve riguardare il nuovo bagno nel suo complesso, non soltanto il materiale utilizzato per delimitarlo.

Parete in cartongesso per separare WC e zona lavabo

Diverso può essere il caso di una piccola separazione interna al bagno.

Per esempio, il proprietario vuole creare una schermatura tra zona lavabo e sanitari oppure una piccola parete per la doccia.

Non è possibile stabilire il regime applicabile soltanto leggendo la parola “cartongesso”.

Bisogna verificare dimensioni, funzione, modalità di realizzazione e se l'opera determina realmente una nuova distribuzione dei locali oppure costituisce un elemento interno con caratteristiche differenti.

È proprio questa analisi concreta che evita sia di sottovalutare sia di complicare inutilmente i lavori.

Creare un ripostiglio nel corridoio

Un corridoio molto lungo può consentire di ricavare un piccolo ripostiglio mediante pareti in cartongesso e una porta.

Anche qui la pianta cambia: nasce uno spazio prima inesistente.

La questione deve quindi essere valutata sulla configurazione effettiva.

È differente, per esempio, installare un grande armadio su misura lungo il corridoio rispetto a costruire pareti a tutta altezza che delimitano un nuovo locale.

Visivamente le due soluzioni potrebbero persino apparire simili una volta terminate, ma dal punto di vista edilizio non è corretto presumere che siano automaticamente la stessa cosa.

Realizzare una cabina armadio

La stessa distinzione vale per le cabine armadio.

Una soluzione composta da mobili, pannellature e attrezzature interne può avere caratteristiche molto diverse da una cabina realizzata attraverso nuovi tramezzi fissi a tutta altezza.

Se vengono costruite vere pareti divisorie e viene modificata la configurazione della camera, l'intervento deve essere analizzato in funzione di questa trasformazione.

Il nome “cabina armadio” non costituisce di per sé una categoria edilizia.

Unire due camere

Supponiamo ora che due camere siano separate da un tramezzo in cartongesso e che il proprietario voglia ottenere un'unica stanza più grande.

La parete viene demolita.

Il lavoro materiale potrebbe richiedere poco tempo, ma la configurazione cambia da:

2 locali → 1 locale.

Anche una demolizione, quindi, può modificare la distribuzione interna.

Questo è importante perché spesso l'attenzione si concentra soltanto sulle nuove costruzioni, mentre anche la rimozione o lo spostamento dei tramezzi può determinare una variazione planimetrica.

Più modifiche contemporaneamente

Nelle ristrutturazioni reali raramente viene spostata una sola parete.

È più frequente trovarsi davanti a un progetto come questo:

• eliminazione del vecchio corridoio;
• ampliamento del soggiorno;
• nuova cucina;
• creazione di un secondo bagno;
• spostamento di due camere;
• realizzazione di un nuovo disimpegno;
• apertura e chiusura di alcuni vani porta;
• costruzione delle nuove pareti in cartongesso.

In una situazione simile sarebbe sbagliato analizzare ogni lastra di cartongesso separatamente.

Il tecnico deve considerare l'intervento complessivo e la configurazione finale dell'immobile.

Il criterio pratico da utilizzare

Per un proprietario esiste un metodo molto semplice per capire quando è opportuno fermarsi prima dei lavori e chiedere una verifica tecnica.

Bisogna domandarsi:

«Se domani ridisegnassi la pianta del mio appartamento, sarebbe diversa da quella di oggi?»

Se la risposta è sì perché sono cambiate pareti, locali, corridoi, disimpegni o porte, è molto probabile che ci troviamo davanti a una modifica della distribuzione interna che deve essere correttamente inquadrata.

Questo non significa che ogni modifica richieda necessariamente lo stesso procedimento.

Significa che non conviene iniziare il lavoro basandosi soltanto sul fatto che verrà utilizzato il cartongesso.

Nel prossimo capitolo affrontiamo un elemento strettamente collegato alle pareti divisorie e spesso dimenticato: apertura, chiusura e spostamento delle porte interne, compresi i casi in cui il tramezzo rimane quasi invariato ma cambia il vano di accesso.

Apertura, chiusura e spostamento delle porte interne

Quando si parla di modifica della distribuzione interna di un appartamento, l'attenzione cade quasi sempre sulle pareti. In realtà anche apertura, chiusura e spostamento dei vani porta possono essere parte integrante della nuova configurazione degli ambienti.

È un aspetto particolarmente importante nei lavori in cartongesso perché molto spesso la realizzazione o lo spostamento di un tramezzo comporta anche la modifica dell'accesso alla stanza.

Ancora una volta, non bisogna partire dal materiale utilizzato, ma dall'intervento effettivamente eseguito.

Spostare una porta non significa semplicemente sostituirla

Occorre innanzitutto distinguere due lavori completamente diversi.

Sostituire una porta interna mantenendo lo stesso vano significa normalmente rimuovere porta e telaio esistenti e installarne di nuovi nella medesima posizione.

Spostare una porta, invece, significa modificare il vano attraverso il quale si accede al locale.

Nel secondo caso può essere necessario:

• chiudere il vecchio vano;
• creare una nuova apertura;
• realizzare o modificare una porzione di tramezzo;
• installare il nuovo controtelaio;
• modificare eventuali impianti presenti nella parete;
• ripristinare pavimenti, pareti e finiture.

Sono interventi sostanzialmente differenti.

Spostamento della porta e modifica della distribuzione interna

Immaginiamo una camera con accesso dal corridoio.

Durante la ristrutturazione si decide di spostare la porta di circa un metro per poter organizzare diversamente gli arredi.

Il vecchio vano viene chiuso e ne viene creato uno nuovo sullo stesso tramezzo.

La stanza rimane nello stesso punto e la parete potrebbe non essere spostata.

Tuttavia, la configurazione dell'accesso al locale è cambiata.

La modulistica edilizia nazionale utilizza espressamente l'apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne tra gli esempi relativi agli interventi di manutenzione straordinaria che, quando ricorrono le condizioni previste dalla normativa e non vengono interessate parti strutturali, possono essere soggetti a CILA.

Per questo non è corretto utilizzare come unica regola:

«Non ho spostato il muro, quindi sicuramente non cambia nulla.»

Occorre verificare l'intervento nel suo complesso.

Chiudere una porta esistente

La chiusura di un vano porta può essere realizzata in muratura oppure mediante cartongesso.

Supponiamo che tra soggiorno e corridoio esistano due accessi e che durante la ristrutturazione si decida di eliminarne uno.

Il vano viene chiuso con struttura metallica e lastre, rasato e tinteggiato fino a diventare indistinguibile dal resto della parete.

Il fatto che siano state utilizzate lastre di cartongesso non rende automaticamente irrilevante l'intervento.

Bisogna verificare che cosa comporta quella chiusura nell'organizzazione dell'appartamento e se fa parte di una più ampia ridistribuzione degli ambienti.

Aprire una nuova porta in un tramezzo

Consideriamo il caso opposto.

Una stanza deve essere accessibile dal soggiorno anziché dal corridoio.

Viene quindi creato un nuovo vano porta nella parete e chiuso il precedente.

Il risultato non consiste semplicemente nell'installazione di una porta nuova.

È stato modificato il sistema di collegamento tra gli ambienti.

Prima:

corridoio → camera

Dopo:

soggiorno → camera

Questo può cambiare in modo significativo la distribuzione funzionale dell'abitazione.

Spostare contemporaneamente parete e porta

È probabilmente la situazione più frequente nelle ristrutturazioni.

Supponiamo di voler ampliare una camera.

Si demolisce il vecchio tramezzo, se ne realizza uno nuovo in cartongesso 80 centimetri più avanti e si sposta contemporaneamente la porta.

In questo caso la modifica comprende:

demolizione del divisorio esistente + nuova parete + nuovo vano porta + chiusura del vecchio accesso.

Valutare separatamente soltanto la nuova parete in cartongesso avrebbe poco senso.

L'intervento deve essere considerato nel suo insieme perché produce una nuova configurazione planimetrica.

Porta a battente e porta scorrevole

Anche la trasformazione di una porta a battente in una porta scorrevole deve essere analizzata in base a come viene realizzata.

Una porta scorrevole esterna alla parete, montata su un binario, comporta lavorazioni differenti rispetto a una porta scorrevole a scomparsa.

Nel secondo caso viene normalmente installato un controtelaio interno alla parete.

Se il tramezzo è in cartongesso, esistono controtelai progettati specificamente per sistemi a secco.

L'intervento può richiedere la demolizione o modifica della parete esistente e la sua ricostruzione intorno al nuovo controtelaio.

Anche in questo caso non è il prodotto commerciale scelto a determinare da solo il regime edilizio: bisogna verificare quali opere vengono effettivamente eseguite.

Una nuova porta in una parete in cartongesso

Se viene costruita una nuova parete divisoria in cartongesso, il vano porta viene normalmente previsto direttamente nella struttura metallica.

Dal punto di vista esecutivo può essere molto semplice.

Ma immaginiamo che quella parete serva a creare una nuova camera.

La presenza della porta dimostra ancora più chiaramente che non stiamo realizzando una semplice schermatura: stiamo creando un nuovo locale con un proprio accesso.

Il progetto deve quindi considerare insieme:

nuova parete + nuova stanza + nuovo accesso.

Attenzione alle pareti portanti

Finora abbiamo parlato principalmente di tramezzi interni non strutturali.

Quando si vuole aprire, ampliare o modificare un vano in una parete, però, è essenziale verificare preventivamente la natura della parete stessa.

Se vengono interessate parti strutturali, non bisogna applicare automaticamente il ragionamento utilizzato per un semplice tramezzo.

L'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina infatti gli interventi eseguibili mediante CILA escludendo quelli riconducibili alle altre procedure previste dal Testo Unico. L'interessamento delle strutture può comportare un diverso inquadramento e ulteriori adempimenti.

Quindi, prima di aprire un vano, la domanda non deve essere soltanto:

«Quanto è larga la porta?»

ma anche:

«Su quale parete dobbiamo intervenire?»

Non fidarsi soltanto dello spessore della parete

Un proprietario può essere tentato di stabilire autonomamente che una parete non sia portante perché sembra sottile.

Non è un criterio sufficientemente affidabile.

La natura della struttura deve essere verificata sulla base delle caratteristiche dell'edificio, della documentazione disponibile e, quando necessario, del sopralluogo tecnico.

Questo vale soprattutto negli edifici più vecchi, dove la configurazione reale può non essere immediatamente comprensibile osservando soltanto la superficie della parete.

Porte e disimpegni

Lo spostamento di una porta può inoltre influire sui disimpegni.

Immaginiamo che durante una ristrutturazione vengano modificati contemporaneamente:

• ingresso della cucina;
• accesso al bagno;
• porta della camera;
• pareti del corridoio.

Considerare ogni porta come un piccolo lavoro indipendente rischia di far perdere di vista il risultato finale.

In realtà stiamo ridisegnando il percorso attraverso il quale ci si muove nell'abitazione.

Per questo, quando le modifiche sono numerose, è particolarmente utile ragionare attraverso una planimetria dello stato precedente e una della configurazione progettata.

Il materiale utilizzato per chiudere il vecchio vano non cambia il principio

Un vecchio vano porta può essere chiuso con mattoni forati, blocchi leggeri o cartongesso.

Dal punto di vista costruttivo esistono differenze evidenti.

Ma se il risultato finale è una parete continua e il vecchio accesso viene eliminato stabilmente, la valutazione dell'intervento non può basarsi semplicemente sul fatto che la chiusura sia stata eseguita a secco.

Torniamo quindi allo stesso principio che accompagna tutto l'articolo:

il materiale spiega come realizziamo l'opera; non basta da solo a stabilire quale pratica edilizia sia necessaria.

Quando porte e pareti fanno parte della stessa CILA

In una normale ristrutturazione interna può essere previsto un progetto che comprende contemporaneamente demolizione di tramezzi, realizzazione di nuove pareti, apertura e chiusura di vani porta e modifica della distribuzione.

Quando l'intervento rientra nella manutenzione straordinaria non strutturale e ricorrono tutti i presupposti previsti dalla normativa, queste opere possono essere inquadrate nell'ambito della medesima CILA.

La CILA non deve quindi essere immaginata come una pratica separata per ogni singola parete o porta.

È la trasformazione edilizia complessivamente progettata a essere rappresentata e asseverata secondo la procedura applicabile.

Prima di spostare una porta conviene guardare l'intero appartamento

Questo approccio evita anche interventi poco razionali.

Se il proprietario sa già che, oltre alla porta, nei mesi successivi vuole spostare una parete, ampliare il bagno e modificare il corridoio, può essere più sensato valutare subito l'insieme delle opere anziché affrontare ogni modifica isolatamente.

Dal punto di vista tecnico e amministrativo, avere chiara la configurazione finale consente di verificare meglio la fattibilità della ristrutturazione.

La regola pratica

Quando si interviene sulle porte interne è utile distinguere sempre:

sostituzione della porta esistente
da
modifica del vano porta e della distribuzione interna.

Sono concetti differenti.

E quando il vano viene aperto, chiuso o spostato insieme alle pareti, è opportuno considerarlo come parte della nuova organizzazione dell'appartamento.

Nel prossimo capitolo faremo una distinzione altrettanto importante per un sito dedicato al cartongesso: pareti divisorie, contropareti, controsoffitti e velette non sono la stessa opera e non devono essere trattati automaticamente nello stesso modo dal punto di vista edilizio.

Contropareti, controsoffitti e velette: perché non vanno confusi con i tramezzi

Dire semplicemente “devo fare un lavoro in cartongesso” non basta per capire se possa essere necessario un adempimento edilizio.

Con lo stesso materiale si possono infatti realizzare opere molto diverse: una parete che divide due stanze, una controparete isolante davanti a un muro esistente, un controsoffitto con faretti oppure una veletta decorativa.

Dal punto di vista costruttivo appartengono tutti al mondo dei sistemi a secco. Dal punto di vista edilizio, però, non producono necessariamente gli stessi effetti sull'immobile.

Per questo è importante distinguere prima di tutto il tipo di opera.

Parete divisoria: crea una separazione tra gli ambienti

Una parete divisoria, o tramezzo, serve a separare fisicamente due spazi.

Può essere utilizzata per:

• creare una nuova camera;
• separare cucina e soggiorno;
• modificare un corridoio;
• realizzare un disimpegno;
• ampliare o restringere un locale;
• creare un ripostiglio;
• modificare la configurazione di un bagno.

In questi casi la parete incide direttamente sulla distribuzione interna.

Se confrontiamo la pianta prima e dopo i lavori, il nuovo tramezzo compare come una nuova divisione dell'appartamento.

È questa funzione, e non il fatto che sia costruito in cartongesso, a rendere necessaria la verifica del corretto inquadramento edilizio.

Cos'è invece una controparete in cartongesso

Una controparete normalmente non divide due ambienti.

Viene realizzata davanti a una parete già esistente.

Può servire, per esempio, per migliorare l'isolamento acustico, inserire materiale isolante, creare un'intercapedine tecnica, correggere una superficie irregolare oppure consentire il passaggio di determinati impianti.

Immaginiamo una camera confinante con un altro appartamento.

Davanti alla parete esistente viene costruita una struttura metallica, inserita lana minerale e applicato uno o più strati di cartongesso.

Prima dei lavori esiste una camera.

Dopo i lavori continua a esistere la stessa camera, anche se una delle pareti ha acquistato un certo spessore.

La funzione dell'intervento è quindi profondamente diversa da quella di un nuovo tramezzo che divide la camera in due.

Una controparete è sempre edilizia libera?

Anche qui è meglio evitare una nuova regola assoluta.

Il fatto che una controparete non abbia la stessa funzione di un tramezzo divisorio non significa che qualsiasi controparete, in qualsiasi edificio e in qualsiasi configurazione, possa essere automaticamente classificata allo stesso modo.

Bisogna considerare il lavoro concretamente previsto e le eventuali altre opere collegate.

Una semplice finitura interna non è la stessa cosa di un intervento più articolato che coinvolga impianti, caratteristiche dell'edificio, elementi strutturali, requisiti energetici o immobili soggetti a particolari tutele.

Il Glossario dell'edilizia libera comprende numerose opere di manutenzione e finitura, ma precisa che devono comunque essere rispettate le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore applicabili.

La regola corretta rimane quindi quella già vista:

classificare l'intervento effettivo, non il materiale.

Controparete tecnica nel bagno

Un caso molto comune riguarda i bagni.

Può essere realizzata una controparete in cartongesso per ospitare una cassetta WC, mascherare tubazioni o creare lo spazio tecnico necessario agli impianti.

Questo intervento non deve essere automaticamente confuso con lo spostamento della parete che delimita il bagno.

Nel primo caso stiamo generalmente creando un rivestimento o uno spazio tecnico davanti a una parete.

Nel secondo stiamo modificando la superficie e la configurazione del locale.

La differenza può essere sostanziale.

Controparete per isolamento acustico

Il cartongesso viene frequentemente utilizzato per migliorare l'isolamento acustico tra due appartamenti o tra ambienti della stessa abitazione.

Una soluzione tipica può prevedere:

struttura metallica, materiale fonoisolante o fonoassorbente nell'intercapedine e una o più lastre di rivestimento.

La controparete viene costruita parallelamente al muro esistente.

Anche in questo caso la sua funzione primaria non è quella di creare una nuova stanza, ma di migliorare le prestazioni della parete.

È quindi sbagliato equipararla automaticamente a un nuovo tramezzo soltanto perché entrambi vengono costruiti utilizzando profili e lastre.

Controparete per isolamento termico

Un principio simile vale per alcune contropareti utilizzate nell'isolamento interno.

In questo caso, tuttavia, possono diventare rilevanti anche aspetti energetici e tecnici ulteriori.

Per questo un intervento di isolamento non dovrebbe essere classificato esclusivamente osservando il rivestimento finale in cartongesso.

Il cartongesso può essere soltanto uno degli strati del sistema complessivo.

Il controsoffitto in cartongesso

Passiamo a un'altra opera molto diffusa: il controsoffitto.

Il controsoffitto viene realizzato al di sotto del solaio esistente e può avere diverse funzioni:

• integrare l'illuminazione;
• nascondere impianti;
• migliorare determinate prestazioni acustiche;
• correggere visivamente le proporzioni dell'ambiente;
• creare differenti quote del soffitto;
• ospitare bocchette o canalizzazioni.

È evidente che un controsoffitto non svolge la stessa funzione di una parete divisoria.

Non separa normalmente una camera in due ambienti distinti.

Modifica invece il soffitto e, in particolare, può incidere sull'altezza utile del locale.

L'altezza del locale non deve essere ignorata

Questo è un punto importante.

Pensare che un controsoffitto sia sempre irrilevante soltanto perché non modifica le pareti sarebbe una semplificazione eccessiva.

Se un controsoffitto abbassa significativamente l'altezza di un ambiente, bisogna verificare che la configurazione risultante sia compatibile con i requisiti applicabili.

Un conto è una piccola soluzione perimetrale destinata all'illuminazione.

Un altro è abbassare in maniera significativa l'intero soffitto di una camera, di un soggiorno o di un altro locale.

Anche in questo caso dimensioni, funzione e caratteristiche dell'opera contano più della parola “cartongesso”.

Controsoffitto per passaggio degli impianti

Durante una ristrutturazione completa può essere conveniente far passare parte dell'impianto elettrico o altre canalizzazioni nel controsoffitto.

Il controsoffitto diventa così parte di un intervento più ampio.

Se contemporaneamente vengono spostati tramezzi, modificati bagni, realizzati nuovi impianti e cambiata la distribuzione interna, non avrebbe senso chiedersi isolatamente:

«Per quei dieci metri quadrati di controsoffitto serve una pratica?»

Bisogna guardare il progetto complessivo.

Il controsoffitto può semplicemente essere una delle lavorazioni previste all'interno della ristrutturazione.

Controsoffitto nel bagno

Nei bagni il controsoffitto viene spesso utilizzato per inserire faretti, nascondere impianti o correggere determinate quote.

Anche qui deve essere mantenuta la distinzione tra:

rifacimento o finitura del soffitto

e

modifica della distribuzione del bagno attraverso nuove pareti.

Sono lavorazioni differenti anche se entrambe vengono realizzate in cartongesso.

Cosa sono le velette in cartongesso

Le velette sono generalmente elementi realizzati a soffitto o nella parte superiore delle pareti.

Possono servire per:

• creare illuminazione indiretta;
• nascondere strisce LED;
• mascherare tubazioni;
• coprire binari per tende;
• creare effetti architettonici;
• raccordare differenti quote del controsoffitto.

Una veletta perimetrale di piccole dimensioni non deve essere confusa con una parete divisoria a tutta altezza.

Anche visivamente la differenza è evidente: la veletta non crea normalmente un nuovo locale e non impedisce il passaggio tra due parti della stanza.

Cassonetti e mascheramenti

Lo stesso ragionamento vale per i cassonetti in cartongesso.

Può essere necessario realizzare una struttura per nascondere:

• tubazioni;
• colonne di scarico;
• canalizzazioni;
• travi;
• impianti di climatizzazione;
• altri elementi tecnici.

Un cassonetto non diventa automaticamente un tramezzo solo perché utilizza gli stessi profili metallici e le stesse lastre.

La funzione dell'opera è diversa.

Naturalmente devono sempre essere rispettati gli eventuali requisiti tecnici, di sicurezza, manutenzione e ispezionabilità degli impianti interessati.

Nicchie, librerie e mobili in cartongesso

Il cartongesso viene utilizzato anche per elementi che hanno una funzione prevalentemente estetica o di arredamento.

Per esempio:

• librerie;
• nicchie;
• mensole;
• testiere;
• mobili integrati;
• pareti attrezzate;
• strutture porta-TV.

Anche questi lavori non devono essere automaticamente assimilati a una nuova tramezzatura.

La situazione cambia però quando quella che viene presentata come una “parete attrezzata” diventa in realtà una struttura a tutta altezza che divide stabilmente due ambienti.

Ancora una volta è la configurazione concreta a fare la differenza.

Una distinzione semplice per il proprietario

Prima di chiedersi quale pratica possa essere necessaria, può essere utile classificare l'opera in una di queste categorie:

Tramezzo: separa due ambienti.

Controparete: riveste o affianca una parete esistente.

Controsoffitto: crea una nuova superficie al di sotto del soffitto.

Veletta o cassonetto: realizza un elemento parziale, spesso tecnico o decorativo.

Elemento di arredo: crea nicchie, mensole, librerie o altre strutture funzionali senza necessariamente ridistribuire i locali.

Questa classificazione non sostituisce la verifica tecnica, ma evita un errore molto comune: trattare tutte le opere realizzate con lastre e profili metallici come se fossero lo stesso intervento edilizio.

Il punto fondamentale

Il cartongesso è estremamente versatile ed è proprio questa versatilità a rendere sbagliata qualsiasi regola basata semplicemente sul nome del materiale.

Con una lastra di cartongesso possiamo rifinire una parete.

Con le stesse lastre possiamo costruire una controparete isolante.

Possiamo realizzare un controsoffitto.

Possiamo creare una veletta.

Oppure possiamo costruire un vero tramezzo che modifica la distribuzione dell'appartamento.

Le opere non diventano equivalenti soltanto perché utilizzano lo stesso materiale.

Per stabilire se si rientra nell'edilizia libera, nella CILA o se sia necessario valutare un titolo differente bisogna quindi identificare la natura effettiva dell'intervento.

Ed è proprio questo il passaggio che affrontiamo nel prossimo capitolo: CILA, edilizia libera e altri titoli edilizi: come orientarsi senza trasformare ogni lavoro in cartongesso in una pratica, ma anche senza considerarlo automaticamente libero.

CILA, edilizia libera e altri titoli: quale pratica per i lavori in cartongesso

Arrivati a questo punto possiamo affrontare la domanda che interessa maggiormente chi deve eseguire i lavori:

per una parete in cartongesso serve la CILA oppure siamo in edilizia libera?

Non esiste una risposta corretta basata esclusivamente sulla parola “cartongesso”.

Il sistema previsto dal Testo Unico dell’Edilizia distingue gli interventi in base alla loro natura. L'art. 6 disciplina l'attività edilizia libera; l'art. 6-bis disciplina gli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata; altri interventi possono invece ricadere nella SCIA o nel Permesso di Costruire.

L'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce, in particolare, che gli interventi non riconducibili alle fattispecie degli articoli 6, 10 e 22 sono realizzabili previa CILA, fermo restando il rispetto degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e delle altre normative di settore.

Per un proprietario, quindi, il percorso corretto non è:

cartongesso → CILA sì/no

ma:

opera che voglio realizzare → caratteristiche dell'intervento → regime edilizio applicabile.

Quando si parla di edilizia libera

L'edilizia libera comprende gli interventi che la normativa consente di eseguire senza un titolo abilitativo edilizio, nel rispetto delle condizioni previste.

Il riferimento non è soltanto l'art. 6 del D.P.R. 380/2001. Un importante strumento di consultazione è anche il Glossario dell'edilizia libera, approvato con il D.M. 2 marzo 2018.

Il Glossario individua le principali opere realizzabili in attività edilizia libera, ma non introduce una regola generale secondo la quale tutto ciò che viene costruito con materiali leggeri o sistemi a secco sia automaticamente libero.

È quindi sbagliato trasformare il concetto di edilizia libera in:

“tutto ciò che è facilmente smontabile può essere realizzato senza verifiche”.

Non funziona così.

Anche gli interventi eseguibili senza titolo devono rispettare le altre discipline applicabili: norme urbanistiche, antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche e quelle relative alla tutela dei beni culturali e del paesaggio, quando pertinenti.

Quando entra in gioco la CILA

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, comunemente chiamata CILA, riguarda gli interventi individuati dall'art. 6-bis del Testo Unico dell'Edilizia.

Nel caso di una ristrutturazione interna, può assumere particolare importanza quando vengono eseguite opere di manutenzione straordinaria non riconducibili agli interventi che richiedono altri titoli e che non interessano le parti strutturali dell'edificio.

È qui che possono collocarsi, ricorrendone concretamente i presupposti, molti dei lavori descritti nei capitoli precedenti:

• spostamento di tramezzi interni non strutturali;
• demolizione e realizzazione di nuove partizioni;
• diversa organizzazione degli ambienti;
• apertura, chiusura o spostamento di porte interne;
• modifica di corridoi e disimpegni;
• ridistribuzione degli spazi di un appartamento.

Questo non significa che ciascuna delle opere elencate richieda sempre e in qualsiasi circostanza una CILA. Significa che una vera modifica distributiva interna non deve essere automaticamente classificata come edilizia libera solo perché le nuove pareti sono in cartongesso.

Un esempio: nuova camera in cartongesso

Torniamo a un caso concreto.

Abbiamo un grande soggiorno e vogliamo ricavarne una camera mediante:

1. nuova parete in cartongesso a tutta altezza;
2. nuova porta;
3. modifica dell'impianto elettrico;
4. nuova configurazione stabile dei due ambienti.

Non basta chiedere all'impresa:

«Il cartongesso si può fare senza pratica?»

Bisogna verificare se la nuova distribuzione è urbanisticamente ed ediliziamente ammissibile e quale procedimento sia applicabile.

Se l'intervento consiste in una modifica interna non strutturale riconducibile alla manutenzione straordinaria soggetta a CILA, sarà quella la procedura da seguire.

A Roma la CILA viene presentata telematicamente tramite il SUET – Sportello Unico per l'Edilizia Telematico. Roma Capitale specifica che le CILA devono essere trasmesse attraverso il SUET e che il professionista incaricato deve essere abilitato e accreditato per operare sulla piattaforma.

La CILA non è una semplice comunicazione compilata dal proprietario

Questo aspetto è importante per comprendere la differenza con una normale comunicazione.

La CILA è asseverata da un tecnico abilitato.

Il professionista deve quindi verificare e rappresentare l'intervento secondo quanto richiesto dalla normativa e dalla procedura applicabile.

Roma Capitale specifica che attraverso il SUET i professionisti possono compilare e sottoscrivere online la relazione tecnica di asseverazione e la documentazione tecnica necessaria.

Questo è uno dei motivi per cui è utile coinvolgere il tecnico prima di costruire le nuove pareti, e non soltanto quando i lavori sono già terminati.

CILA non significa automaticamente “qualsiasi ristrutturazione interna”

Anche l'equazione opposta sarebbe sbagliata:

ristrutturazione interna = sempre CILA.

Esistono opere che possono rientrare nell'edilizia libera e interventi che, per caratteristiche e consistenza, possono richiedere procedure differenti.

La CILA occupa quindi un preciso spazio all'interno del sistema dei titoli edilizi: non è né una pratica universale per qualsiasi lavoro interno né qualcosa che possa essere evitato scegliendo semplicemente un materiale leggero.

Quando la CILA può non essere sufficiente

Questo punto è particolarmente importante.

L'art. 6-bis individua la CILA in via residuale rispetto, tra l'altro, agli interventi disciplinati dagli articoli 10 e 22 del Testo Unico.

Se il progetto supera l'ambito della semplice modifica distributiva interna non strutturale, bisogna quindi verificare se ricada in un regime differente.

Un caso evidente è quello nel quale vengano interessate parti strutturali dell'edificio.

Se per ottenere la nuova distribuzione non stiamo semplicemente spostando tramezzi, ma interveniamo su elementi strutturali, non bisogna presumere che una normale CILA sia sufficiente.

Il tecnico dovrà individuare la procedura corretta e verificare gli eventuali ulteriori adempimenti strutturali.

SCIA e altri procedimenti

Il D.P.R. 380/2001 disciplina attraverso l'art. 22 gli interventi soggetti a SCIA e attraverso altre disposizioni le ulteriori procedure edilizie.

A Roma anche le SCIA ordinarie e le domande di Permesso di Costruire vengono gestite telematicamente attraverso il SUET; dal 27 ottobre 2025 la piattaforma gestisce anche la SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Per il proprietario non è necessario imparare a memoria tutte le categorie.

È invece importante capire un principio:

se l'intervento presenta caratteristiche ulteriori rispetto alla normale ridistribuzione interna non strutturale, il titolo deve essere verificato prima di iniziare i lavori.

Il cartongessista non sostituisce la verifica urbanistica

L'impresa che realizza le pareti può conoscere perfettamente il proprio mestiere e costruire un sistema in cartongesso a regola d'arte.

Ma stabilire se la nuova distribuzione sia conforme e individuare la pratica edilizia necessaria è un problema diverso dall'esecuzione materiale della parete.

Per questo la sequenza corretta dovrebbe essere:

idea della nuova distribuzione → verifica tecnica → eventuale pratica edilizia → esecuzione delle opere.

Non:

costruiamo la parete → poi vediamo se serviva qualcosa.

Prima della CILA bisogna sapere da quale situazione si parte

C'è poi un problema ancora più importante.

Per rappresentare correttamente una nuova distribuzione bisogna conoscere la situazione legittima precedente ai lavori.

Supponiamo di voler spostare oggi una parete in cartongesso.

Durante il sopralluogo il tecnico scopre però che un'altra camera era già stata modificata molti anni prima e che la configurazione attuale non coincide con quella risultante dalla documentazione edilizia disponibile.

A questo punto il problema non riguarda più soltanto la nuova parete.

Bisogna prima comprendere l'origine della difformità e verificare la situazione urbanistico-edilizia dell'immobile.

È per questo che una pratica non dovrebbe essere trattata come il semplice disegno delle opere che vogliamo realizzare oggi.

Planimetria catastale e titolo edilizio non sono la stessa cosa

Un altro errore molto frequente consiste nel prendere la planimetria catastale e considerarla automaticamente come prova sufficiente della regolarità urbanistica dell'appartamento.

Catasto e disciplina edilizio-urbanistica svolgono funzioni differenti.

La planimetria catastale è certamente un documento importante e può evidenziare differenze nella distribuzione degli spazi, ma la verifica dello stato legittimo dell'immobile richiede l'esame della documentazione edilizia pertinente secondo la normativa applicabile.

Questo tema è così importante che verrà affrontato separatamente nel prossimo capitolo.

E dopo i lavori?

Una modifica della distribuzione interna può avere conseguenze anche dopo l'esecuzione dell'intervento.

A seconda delle opere realizzate e dei loro effetti, il tecnico deve valutare gli adempimenti conclusivi e se sia necessario un aggiornamento catastale mediante DOCFA.

Non bisogna però applicare neppure qui una formula automatica del tipo:

parete spostata = DOCFA sempre e comunque.

La necessità dell'aggiornamento catastale deve essere valutata in relazione alle modifiche effettivamente intervenute e alla disciplina catastale applicabile.

Affronteremo questo aspetto in modo specifico più avanti.

A Roma il passaggio amministrativo avviene attraverso il SUET

Per le procedure edilizie gestite da Roma Capitale, il riferimento operativo è oggi il SUET.

Roma Capitale indica che CIL e CILA sono gestite telematicamente dal 2016; dal 2022 il sistema comprende anche SCIA e Permessi di Costruire e, dal 2025, anche la SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Questo rende ancora più evidente la distinzione tra il lavoro materiale eseguito nell'appartamento e il suo corretto inquadramento amministrativo.

Quattro domande prima di iniziare

Prima di realizzare o spostare una parete in cartongesso è quindi utile rispondere a quattro domande:

1. Che cosa stiamo realmente costruendo?
Una controparete, un elemento decorativo oppure un nuovo tramezzo?

2. Cambia la distribuzione dell'appartamento?
Nascono nuovi locali oppure cambiano dimensioni, accessi, corridoi o disimpegni?

3. Vengono interessate strutture o altre opere particolari?
In questo caso potrebbe essere necessario un inquadramento differente dalla CILA.

4. Lo stato dal quale partiamo è legittimo?
Prima di rappresentare una nuova distribuzione bisogna verificare la situazione edilizia esistente.

Solo dopo queste verifiche è possibile stabilire correttamente se l'intervento ricada nell'edilizia libera, nella CILA o in un'altra procedura.

Il principio da ricordare

La distinzione fondamentale può quindi essere sintetizzata così:

edilizia libera non significa “opera facile da realizzare”; CILA non significa “qualsiasi lavoro interno”; cartongesso non identifica alcun titolo edilizio.

È la natura effettiva dell'intervento a guidare l'inquadramento.

E prima ancora di progettare la nuova distribuzione esiste una verifica fondamentale che molti proprietari scoprono soltanto quando devono iniziare i lavori:

qual è lo stato legittimo dell'appartamento e cosa succede se esistono già difformità?

È il tema del prossimo capitolo, nel quale distingueremo anche documentazione urbanistico-edilizia e planimetria catastale, due elementi spesso erroneamente considerati equivalenti.

Stato legittimo dell'immobile e difformità preesistenti

Prima di spostare una parete, creare una nuova camera o modificare la distribuzione interna di un appartamento, c'è una verifica che viene prima ancora della scelta tra cartongesso e muratura:

capire qual è lo stato legittimo dell'immobile dal quale si parte.

È un passaggio importante perché una nuova CILA non dovrebbe essere considerata semplicemente come il disegno di ciò che vogliamo realizzare.

Prima bisogna conoscere e verificare la situazione edilizia esistente.

Che cosa significa “stato legittimo”

Lo stato legittimo è disciplinato dall'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

La normativa vigente stabilisce i criteri attraverso i quali viene determinato lo stato legittimo dell'immobile o della singola unità immobiliare, facendo riferimento ai titoli che ne hanno previsto o legittimato la costruzione e, alle condizioni stabilite dalla norma, al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento riguardante l'intero immobile o l'intera unità, integrato dagli eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.

La disciplina è stata modificata negli ultimi anni, anche con le disposizioni introdotte nel 2024. Per questo, soprattutto negli immobili che hanno una storia edilizia complessa, è preferibile evitare regole semplificate e verificare concretamente la documentazione disponibile.

Per il proprietario il concetto può essere riassunto così:

prima di progettare come sarà l'appartamento domani, dobbiamo sapere qual è la situazione edilizia legittima di oggi.

Perché questo interessa anche una semplice parete in cartongesso

Immaginiamo un appartamento nel quale il proprietario vuole spostare una parete per ampliare la camera.

A prima vista il lavoro è semplice:

demoliamo il vecchio tramezzo → realizziamo il nuovo tramezzo in cartongesso.

Il tecnico effettua però il rilievo e, confrontando lo stato dei luoghi con la documentazione edilizia pertinente, scopre che la disposizione attuale dell'appartamento presenta già delle differenze.

Per esempio:

• una porta risulta in una posizione diversa;
• un vecchio tramezzo è stato spostato;
• due locali sono stati uniti;
• un ripostiglio è stato eliminato;
• il bagno presenta una configurazione differente;
• una precedente ridistribuzione interna non trova immediato riscontro nei titoli esaminati.

A questo punto la questione non riguarda più soltanto la nuova parete che vogliamo costruire.

Occorre comprendere che cosa è accaduto in precedenza.

La nuova CILA non “cancella” automaticamente i problemi precedenti

Questo è un equivoco da evitare.

Se nell'appartamento esistono opere precedenti non correttamente legittimate, presentare oggi una CILA per una nuova ristrutturazione non significa automaticamente regolarizzare ciò che è stato realizzato in passato.

Le eventuali difformità devono essere prima individuate e correttamente inquadrate.

A seconda della loro natura, dell'epoca di realizzazione e della normativa applicabile, possono esistere situazioni molto differenti: opere legittimamente realizzate ma non immediatamente ricostruibili dalla documentazione disponibile, tolleranze previste dalla legge, interventi per i quali esiste un titolo da reperire oppure vere difformità che richiedono una specifica valutazione.

Il D.P.R. 380/2001 disciplina, tra l'altro, anche le tolleranze costruttive ed esecutive all'art. 34-bis; la disciplina vigente prevede condizioni e limiti specifici e consente al tecnico, nei casi previsti, di dichiararle ai fini dell'attestazione dello stato legittimo.

Per questo differenza riscontrata non significa automaticamente abuso, ma neppure può essere ignorata senza verificarne l'origine.

Un esempio concreto

Supponiamo che il proprietario acquisti un appartamento composto apparentemente da:

• soggiorno;
• cucina;
• due camere;
• bagno;
• corridoio.

Vuole eliminare una parte del corridoio e ampliare il soggiorno mediante nuovi tramezzi in cartongesso.

Durante il rilievo emerge però che una delle camere, nello stato attuale, è più grande rispetto a quanto risulta dalla documentazione edilizia presa a riferimento.

Prima di presentare il nuovo progetto bisogna capire perché.

Potrebbe esistere una precedente pratica edilizia.

Potrebbe essere necessario reperire ulteriore documentazione.

Potrebbe trattarsi di una situazione riconducibile alle tolleranze previste dalla normativa.

Oppure potrebbe emergere una difformità da affrontare attraverso la procedura appropriata, se ne esistono i presupposti.

Non sarebbe corretto scegliere una di queste conclusioni senza prima effettuare la verifica.

“Ma io l'appartamento l'ho comprato così”

È una situazione molto frequente.

Il proprietario può non aver realizzato personalmente alcuna modifica e aver acquistato l'immobile nella configurazione attuale.

Dal suo punto di vista è perfettamente comprensibile dire:

«Le pareti erano già così quando ho comprato casa.»

Questo, però, non permette da solo di stabilire quale sia la situazione edilizia delle opere.

Per ricostruirla bisogna esaminare la documentazione pertinente e, quando necessario, la storia delle trasformazioni dell'immobile.

Il problema non è stabilire immediatamente chi abbia materialmente spostato una parete decenni prima, ma capire quale configurazione possa essere considerata legittima ai fini dell'intervento che si vuole eseguire oggi.

“La casa è sempre stata così”

Anche l'anzianità apparente di una parete non è sufficiente, da sola, per risolvere la questione.

Una parete può essere presente da moltissimi anni.

Questo dato può naturalmente essere importante nella ricostruzione della storia dell'immobile, ma non bisogna trasformarlo automaticamente nella regola:

“è vecchia, quindi è sicuramente regolare”.

Per gli immobili realizzati in epoche nelle quali non era obbligatorio acquisire un titolo edilizio, l'art. 9-bis prevede criteri specifici e consente di ricostruire lo stato legittimo anche attraverso le informazioni catastali di primo impianto e altri documenti probanti indicati dalla legge.

È quindi la documentazione, interpretata nel contesto normativo corretto, a consentire la ricostruzione.

La planimetria catastale non basta da sola

Qui arriviamo a uno degli equivoci più frequenti.

Il proprietario scarica la planimetria catastale e vede che coincide perfettamente con l'appartamento.

Potrebbe quindi pensare:

«Il Catasto è uguale alla casa, quindi urbanisticamente è tutto regolare.»

Non è una conclusione che può essere tratta automaticamente.

Il Catasto e la disciplina urbanistico-edilizia hanno funzioni differenti.

Lo stesso art. 9-bis distingue il ruolo della documentazione edilizia e disciplina specificamente i casi nei quali le informazioni catastali possono concorrere alla ricostruzione dello stato legittimo, come per determinati immobili realizzati in epoche nelle quali non era obbligatorio acquisire un titolo abilitativo.

Questo significa che la planimetria catastale è un documento importante, ma non va trasformata in un titolo edilizio.

Può accadere che Catasto e appartamento coincidano, ma rimanga un problema urbanistico?

Sì, è una delle situazioni che devono essere verificate.

Immaginiamo che molti anni fa sia stata spostata una parete senza il necessario procedimento edilizio e che successivamente la planimetria catastale sia stata aggiornata rappresentando la nuova configurazione.

Oggi potremmo trovare:

stato reale = planimetria catastale

ma questo, da solo, non dimostra necessariamente che l'intervento edilizio precedente sia stato legittimato.

È quindi necessario verificare anche la documentazione urbanistico-edilizia pertinente.

Può succedere anche il contrario

Possiamo avere una situazione nella quale una modifica sia stata correttamente assentita o comunicata sotto il profilo edilizio, ma la documentazione catastale non sia allineata alla situazione che ne è derivata.

Anche questa circostanza deve essere ricostruita.

Per questo conviene mantenere distinti due concetti:

regolarità urbanistico-edilizia

e

corretta rappresentazione catastale.

Possono essere collegati, ma non sono sinonimi.

Cosa verifica il tecnico prima della nuova distribuzione

In una ristrutturazione interna con spostamento di pareti, il lavoro preliminare può comprendere, in funzione del caso:

rilievo dello stato attuale, per capire come è realmente configurato l'appartamento;

esame della documentazione edilizia disponibile, per ricostruire lo stato legittimo secondo i criteri previsti dalla normativa;

confronto tra documentazione e stato dei luoghi, per individuare eventuali differenze;

esame della situazione catastale, che costituisce un ulteriore elemento della verifica ma non sostituisce automaticamente quella urbanistica;

valutazione delle eventuali difformità, se emergono;

progettazione della nuova distribuzione, una volta chiarita la situazione dalla quale si parte.

Questa sequenza evita di progettare una nuova parete su una base documentale non ancora verificata.

Cosa succede se vengono trovate difformità

Non esiste una risposta unica.

Dipende da che cosa viene riscontrato.

Una differenza di modesta entità può avere un inquadramento completamente diverso rispetto a una significativa trasformazione dell'immobile.

Inoltre devono essere considerate l'epoca di realizzazione, i titoli esistenti, le eventuali tolleranze previste dalla normativa e gli strumenti di regolarizzazione eventualmente applicabili al caso concreto.

Il Testo Unico oggi contempla, nella disciplina dello stato legittimo, anche titoli formati attraverso gli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38 e altre fattispecie espressamente richiamate dall'art. 9-bis.

Non sarebbe quindi corretto affermare genericamente:

«C'è una parete diversa, basta fare una CILA in sanatoria.»

Prima bisogna capire che tipo di difformità esiste e quale disciplina sia effettivamente applicabile.

Una vecchia parete in cartongesso può quindi diventare rilevante

Torniamo finalmente al nostro caso specifico.

Durante il sopralluogo il tecnico scopre una parete in cartongesso che divide una grande stanza in due camere.

Il proprietario dice che esiste da quindici anni.

La domanda non dovrebbe essere:

«Essendo cartongesso possiamo ignorarla?»

Bisogna invece chiedersi:

• quando è stata realizzata?
• quale configurazione risulta dalla documentazione edilizia pertinente?
• esiste una pratica relativa a quella modifica?
• la situazione rientra eventualmente in una fattispecie prevista dalla normativa vigente?
• quale configurazione deve essere assunta come stato legittimo per progettare i nuovi lavori?

Il materiale della vecchia parete non elimina nessuna di queste domande.

Perché la verifica preventiva fa risparmiare problemi

Scoprire una difformità prima dell'inizio del cantiere permette di affrontarla quando il progetto può ancora essere organizzato correttamente.

Scoprirla dopo aver demolito e ricostruito le pareti può complicare inutilmente la ricostruzione della situazione precedente.

Per questo, quando è prevista una vera modifica distributiva, il rilievo e la verifica documentale dovrebbero precedere le demolizioni.

Non è burocrazia aggiunta al lavoro materiale.

Serve a sapere da quale configurazione possiamo legittimamente partire e quale configurazione vogliamo ottenere.

Tre planimetrie che non devono essere confuse

Per comprendere bene una ristrutturazione può essere utile pensare a tre rappresentazioni differenti:

1. Stato dei luoghi
Come si presenta realmente l'appartamento oggi.

2. Stato legittimo
La configurazione determinata secondo i criteri previsti dalla normativa e dalla documentazione pertinente.

3. Stato di progetto
Come vogliamo che risulti l'appartamento dopo i nuovi lavori.

In una situazione semplice, stato dei luoghi e stato legittimo coincidono e possiamo procedere alla progettazione della nuova distribuzione.

Quando non coincidono, bisogna prima comprenderne il motivo.

E il Catasto?

Rimane una quarta rappresentazione che deve essere tenuta distinta:

la planimetria catastale.

Può coincidere con lo stato reale e con quello legittimo oppure possono emergere differenze da valutare.

Dopo una ristrutturazione, inoltre, bisognerà stabilire se le modifiche effettuate rendano necessario anche un aggiornamento catastale.

Ed è proprio questo il tema del prossimo capitolo:

pareti in cartongesso, planimetria catastale e DOCFA: quando una modifica interna può comportare anche l'aggiornamento del Catasto e perché CILA e DOCFA non sono la stessa pratica.

Planimetria catastale e DOCFA dopo i lavori in cartongesso

Dopo aver chiarito la differenza tra stato reale, stato legittimo e documentazione catastale, possiamo affrontare una domanda molto frequente:

se sposto o realizzo una parete in cartongesso devo aggiornare anche la planimetria catastale?

Anche in questo caso è meglio evitare automatismi.

Una modifica interna può avere rilevanza edilizia e, in presenza dei relativi presupposti, richiedere una CILA; successivamente deve essere valutato se le opere comportino anche una variazione catastale da dichiarare attraverso la procedura prevista.

CILA e DOCFA non sono la stessa cosa e svolgono funzioni differenti.

CILA e DOCFA: due adempimenti diversi

La CILA appartiene all'ambito edilizio e urbanistico.

Nel caso di Roma, quando l'intervento rientra nella relativa disciplina, viene presentata attraverso il SUET di Roma Capitale e riguarda l'esecuzione delle opere edilizie.

Il DOCFA appartiene invece all'ambito catastale.

È la procedura telematica dell'Agenzia delle Entrate utilizzata dai professionisti abilitati per presentare dichiarazioni relative alle unità immobiliari urbane nei casi previsti dalla normativa catastale.

Possiamo quindi schematizzare il concetto:

CILA → intervento edilizio

DOCFA → aggiornamento catastale

Una pratica non sostituisce automaticamente l'altra.

La CILA non aggiorna automaticamente la planimetria catastale

Supponiamo di presentare una CILA per ridistribuire un appartamento.

Durante i lavori vengono:

• demoliti alcuni tramezzi;
• realizzate nuove pareti in cartongesso;
• spostate alcune porte;
• modificato il corridoio;
• ampliata una camera.

Al termine dei lavori la configurazione interna è diversa.

La presentazione della CILA al Comune non significa che la planimetria conservata negli archivi catastali venga automaticamente ridisegnata.

Se le modifiche determinano l'obbligo di aggiornamento catastale, questo deve essere gestito attraverso il relativo adempimento.

E il contrario: un DOCFA regolarizza urbanisticamente una parete?

No: è proprio uno degli equivoci più importanti da evitare.

Immaginiamo che anni fa sia stata realizzata una nuova distribuzione interna e che successivamente sia stata presentata una planimetria catastale che rappresenta fedelmente le nuove pareti.

Il fatto che il Catasto mostri quella configurazione non equivale, da solo, a dimostrare la legittimità edilizio-urbanistica delle opere che l'hanno prodotta.

Come abbiamo visto nel capitolo precedente, lo stato legittimo deve essere ricostruito secondo i criteri stabiliti dall'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Questo è il motivo per cui:

aggiornamento catastale ≠ regolarizzazione edilizia.

Quando può diventare necessario aggiornare il Catasto

L'Agenzia delle Entrate prevede la dichiarazione delle variazioni delle unità immobiliari urbane nei casi stabiliti dalla disciplina catastale.

Una modifica della distribuzione interna può assumere rilevanza catastale quando determina una variazione della rappresentazione dell'unità o degli elementi che devono essere dichiarati.

Nelle ristrutturazioni con una significativa ridistribuzione degli spazi, il tecnico deve quindi verificare al termine delle opere se ricorrano i presupposti per la presentazione del DOCFA.

Non è opportuno trasformare questo principio nella formula:

«Ogni singola parete spostata richiede sempre un DOCFA.»

La verifica deve essere effettuata sulla variazione realmente prodotta.

Esempio: una camera viene divisa in due

Torniamo a uno dei casi centrali di questo articolo.

Prima dei lavori abbiamo una grande camera.

Viene realizzato un tramezzo in cartongesso con una porta e, dopo i lavori, la distribuzione dell'appartamento presenta due locali distinti.

La nuova configurazione planimetrica è evidente.

Se l'intervento è stato correttamente inquadrato sotto il profilo edilizio, al termine dei lavori il professionista dovrà valutare anche gli adempimenti catastali conseguenti e, quando dovuto, predisporre l'aggiornamento.

Il fatto che il nuovo divisorio sia in cartongesso non cambia il principio: la planimetria deve rappresentare correttamente la situazione che, secondo la normativa catastale, deve essere dichiarata.

Esempio: spostamento di un tramezzo

Supponiamo invece di spostare una parete di un metro.

Prima:

camera piccola + corridoio largo.

Dopo:

camera più grande + corridoio più stretto.

Anche senza creare una stanza aggiuntiva, la distribuzione rappresentata graficamente è cambiata.

La necessità e le modalità dell'eventuale aggiornamento catastale devono essere valutate dal professionista in funzione della variazione effettivamente realizzata.

Esempio: controparete isolante

Il confronto con una controparete aiuta a capire perché non possiamo utilizzare la parola “cartongesso” come criterio.

Davanti a una parete esistente viene realizzata una controparete isolante di alcuni centimetri.

Non vengono create nuove camere, non viene spostato l'accesso al locale e non viene ridisegnata la distribuzione dell'appartamento come avverrebbe con un nuovo tramezzo.

È evidente che siamo davanti a una situazione diversa dalla divisione di una stanza in due.

La valutazione catastale deve quindi partire dall'effetto dell'opera, non dal numero di lastre utilizzate.

Esempio: controsoffitto e veletta

Lo stesso ragionamento vale per una veletta destinata all'illuminazione o per determinate opere di controsoffittatura.

Non bisogna presumere che ogni modifica realizzata in cartongesso determini automaticamente una nuova planimetria catastale.

Una cosa è modificare la suddivisione planimetrica dell'unità.

Un'altra è realizzare un elemento tecnico o decorativo che non produce lo stesso tipo di trasformazione.

Questo è un ulteriore motivo per tenere separati tramezzi, contropareti, controsoffitti e velette.

Il DOCFA viene dopo la verifica edilizia, non al suo posto

In una ristrutturazione interna il percorso logico può essere rappresentato così:

verifica dello stato esistente

→ verifica dello stato legittimo

→ progettazione della nuova distribuzione

→ individuazione della pratica edilizia eventualmente necessaria

→ esecuzione dei lavori

→ fine lavori e relativi adempimenti

→ verifica dell'eventuale aggiornamento catastale

Questo ordine è importante.

Partire direttamente dal Catasto rischia di confondere due piani differenti.

Cosa succede alla fine di una CILA a Roma

Quando i lavori oggetto di CILA vengono completati, devono essere gestiti gli adempimenti conclusivi previsti per la pratica.

La normativa nazionale collega inoltre la comunicazione di fine lavori agli eventuali obblighi di variazione catastale.

L'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 prevede infatti che, nei casi in cui sia prevista, la comunicazione di fine lavori sia valida anche ai fini dell'art. 17, primo comma, lettera b), del R.D.L. 652/1939 e che l'amministrazione comunale provveda a inoltrare tempestivamente la documentazione ai competenti uffici dell'Agenzia delle Entrate. (normattiva.it)

Questo collegamento normativo non elimina la necessità di verificare concretamente gli adempimenti catastali dovuti per l'intervento realizzato.

Il termine per dichiarare le variazioni catastali

La normativa catastale prevede un termine per la dichiarazione delle variazioni rilevanti.

L'Agenzia delle Entrate richiama, nella propria documentazione DOCFA, il termine previsto per la presentazione delle dichiarazioni relative alle unità immobiliari interessate da variazioni.

Per questo la questione catastale non dovrebbe essere lasciata indefinitamente aperta dopo la conclusione della ristrutturazione.

Il professionista che segue l'intervento può verificare se la variazione debba essere dichiarata e quale decorrenza debba essere indicata.

Perché è importante avere una planimetria catastale aggiornata

La corretta rappresentazione catastale dell'immobile diventa particolarmente importante in diversi momenti della vita dell'abitazione.

Per esempio:

• vendita dell'immobile;
• controlli preliminari a un atto notarile;
• successione;
• pratiche tecniche successive;
• ulteriori ristrutturazioni;
• verifiche documentali.

In particolare, negli atti di trasferimento immobiliare la normativa prevede specifici obblighi relativi alla conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie depositate.

Lasciare una planimetria non coerente con la situazione reale può quindi far emergere il problema proprio nel momento meno opportuno.

“La planimetria catastale è uguale: allora siamo a posto?”

Torniamo a una domanda fondamentale.

Se la planimetria catastale coincide perfettamente con l'appartamento, possiamo concludere che non esistano problemi?

Non necessariamente sotto il profilo urbanistico-edilizio.

La corrispondenza catastale è un elemento importante, ma non sostituisce la verifica dello stato legittimo.

Possiamo infatti avere:

stato reale = Catasto

ma dover ancora verificare se le modifiche che hanno portato a quella configurazione siano correttamente supportate sotto il profilo edilizio.

“La planimetria catastale è diversa: significa che c'è un abuso?”

Neppure questa conclusione è automatica.

Una differenza catastale deve essere analizzata.

Potrebbe dipendere, per esempio, da un aggiornamento non eseguito dopo un intervento edilizio correttamente realizzato oppure da altre circostanze da ricostruire documentalmente.

Quindi:

planimetria catastale diversa dallo stato reale ≠ automaticamente abuso edilizio.

È un'anomalia che deve essere compresa.

Le quattro situazioni possibili

Per un proprietario può essere utile immaginare quattro scenari:

1. Stato reale, stato legittimo e Catasto coincidono.
È la situazione più lineare prima di progettare i nuovi lavori.

2. Stato reale e stato legittimo coincidono, ma il Catasto è differente.
Bisogna verificare la situazione catastale e l'eventuale aggiornamento necessario.

3. Stato reale e Catasto coincidono, ma emerge una differenza rispetto allo stato legittimo.
La corrispondenza catastale non risolve da sola il problema edilizio.

4. Tutte le rappresentazioni presentano differenze.
È necessaria una ricostruzione tecnica e documentale più approfondita prima di progettare ulteriori modifiche.

Questa distinzione evita molte incomprensioni.

Il cartongesso non rende “invisibile” la modifica catastale

Possiamo quindi tornare al falso mito dal quale siamo partiti.

Se una parete in cartongesso viene costruita stabilmente e modifica la distribuzione dell'appartamento, non possiamo ignorarne gli effetti soltanto perché potrebbe essere demolita più facilmente di un tramezzo in laterizio.

Questo principio vale sia nella verifica edilizia sia nella successiva valutazione catastale.

Il Catasto non ragiona in termini di:

parete pesante = importante

parete leggera = irrilevante

La questione è quali modifiche dell'unità immobiliare debbano essere dichiarate secondo la disciplina applicabile.

Prima CILA e poi DOCFA?

In molte ristrutturazioni interne che modificano effettivamente la distribuzione, il percorso può prevedere una pratica edilizia e successivamente, quando dovuto, l'aggiornamento catastale.

Ma non bisogna trasformare nemmeno questa sequenza in una formula valida per qualsiasi lavoro in cartongesso.

Una piccola opera che rientra effettivamente nell'edilizia libera e non determina una variazione catastale rilevante avrà un percorso diverso da una completa ridistribuzione dell'appartamento.

Per questo la verifica iniziale rimane il passaggio decisivo.

Il principio da ricordare

Possiamo riassumere il rapporto tra Comune e Catasto in tre frasi:

La CILA non è un DOCFA.

Il DOCFA non sana automaticamente una difformità edilizia.

La planimetria catastale non sostituisce la verifica dello stato legittimo.

Quando una ristrutturazione modifica realmente la distribuzione dell'appartamento, il tecnico deve quindi considerare sia il corretto inquadramento edilizio sia gli eventuali adempimenti catastali conseguenti.

Nel prossimo capitolo affrontiamo una situazione ancora più concreta:

cosa fare quando la parete in cartongesso è già stata realizzata?

Vedremo perché non bisogna partire automaticamente né dalla demolizione né dalla “sanatoria”, ma ricostruire prima quando è stata realizzata, quale pratica esiste, quale configurazione risulta legittima e quale disciplina è applicabile oggi.

Parete in cartongesso già realizzata: cosa fare e cosa verificare

Capita spesso di accorgersi del problema quando la parete in cartongesso esiste già.

Può essere stata realizzata dal proprietario alcuni anni prima, dal precedente proprietario oppure durante una vecchia ristrutturazione della quale non si dispone immediatamente di tutta la documentazione.

La situazione emerge magari quando si vuole vendere casa, iniziare nuovi lavori, presentare una pratica edilizia oppure semplicemente confrontando l'appartamento con una vecchia planimetria.

La prima domanda diventa quindi:

«La parete è già stata fatta. Cosa dobbiamo fare adesso?»

La risposta non dovrebbe essere automaticamente né “va demolita” né “facciamo una CILA e sistemiamo tutto”.

Prima bisogna capire che cosa è stato effettivamente realizzato e ricostruire la situazione documentale.

Il fatto che sia cartongesso non risolve il problema

Torniamo al principio centrale dell'intero articolo.

Se anni fa è stata realizzata una parete in cartongesso per dividere stabilmente una stanza in due locali, il fatto che oggi quella parete possa essere smontata relativamente facilmente non permette di ignorare l'intervento.

Bisogna verificare:

• che tipo di opera è stata realizzata;
• se ha modificato la distribuzione interna;
• quando è stata eseguita;
• quale disciplina era applicabile;
• quale documentazione edilizia esiste;
• quale configurazione risulta legittima;
• se esistono differenze catastali;
• quale procedura sia eventualmente applicabile oggi.

Solo dopo queste verifiche si può stabilire come procedere.

Primo passaggio: rilevare la situazione reale

Il punto di partenza è capire esattamente come si presenta oggi l'immobile.

Il tecnico può effettuare un rilievo dell'appartamento individuando:

• pareti e tramezzi;
• porte;
• finestre;
• dimensioni dei locali;
• corridoi e disimpegni;
• bagni e cucina;
• eventuali altre modifiche rilevanti.

In questo modo si ottiene una rappresentazione dello stato dei luoghi.

A quel punto è possibile confrontarla con la documentazione disponibile.

Secondo passaggio: verificare la documentazione edilizia

Supponiamo che una grande camera sia oggi divisa in due mediante una parete in cartongesso.

La prima verifica non dovrebbe essere:

«Quanto costa regolarizzarla?»

La domanda precedente è:

«Questa parete risulta già da una pratica edilizia?»

Potrebbe infatti esistere una CILA, una precedente pratica o altra documentazione pertinente relativa ai lavori.

Il proprietario potrebbe semplicemente non averne una copia.

Prima di considerare l'opera irregolare bisogna quindi ricostruire la storia documentale dell'immobile.

Una parete diversa dalla vecchia planimetria non significa automaticamente abuso

Questo è un punto importante.

Trovare una differenza tra l'appartamento attuale e un documento in proprio possesso non permette, da sola, di classificare immediatamente l'opera come abusiva.

Potrebbero esistere atti successivi.

Potrebbero essere necessarie ulteriori verifiche documentali.

Potrebbero ricorrere specifiche disposizioni previste dalla normativa vigente.

Il tecnico deve quindi individuare quale documentazione sia effettivamente rilevante per determinare lo stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Terzo passaggio: capire quando è stata realizzata

L'epoca dell'intervento può essere importante.

Le norme edilizie sono cambiate nel tempo e anche la disciplina delle regolarizzazioni è stata oggetto di modifiche.

Per questo non è corretto prendere una parete realizzata molti anni fa e applicarle automaticamente, senza ulteriori verifiche, lo stesso ragionamento utilizzato per un intervento che si vuole iniziare oggi.

Quando la data esatta non è immediatamente disponibile, il tecnico può dover ricostruire la situazione attraverso la documentazione pertinente.

“L'ha fatta il precedente proprietario”

È una delle risposte più frequenti.

Dal punto di vista pratico è perfettamente possibile che l'attuale proprietario non abbia mai eseguito quei lavori.

Questo, però, non elimina la necessità di capire quale sia oggi la situazione dell'immobile.

Se si vuole presentare una nuova pratica, vendere l'appartamento o effettuare ulteriori trasformazioni, la configurazione esistente deve essere correttamente ricostruita.

L'obiettivo della verifica tecnica non è presumere chi abbia commesso un'irregolarità, ma stabilire quale sia lo stato legittimo e come debba essere trattata la configurazione esistente.

“La parete è lì da vent'anni”

Anche la durata materiale dell'opera, da sola, non permette di concludere che sia automaticamente regolare.

Il trascorrere del tempo non deve essere confuso con la dimostrazione della legittimità edilizia.

L'anzianità dell'opera può essere un elemento importante nella ricostruzione del caso, ma deve essere valutata insieme alla documentazione e alla disciplina applicabile.

E se la parete compare al Catasto?

Altro caso molto comune.

La parete in cartongesso compare nella planimetria catastale attuale.

Potrebbe sembrare la prova definitiva che sia tutto regolare.

Come abbiamo visto nel capitolo precedente, però:

corrispondenza catastale e legittimità edilizia non sono concetti automaticamente equivalenti.

La presenza della parete nella planimetria catastale è un dato utile, ma bisogna comunque ricostruire il profilo edilizio dell'intervento secondo le regole applicabili.

E se la parete non compare al Catasto?

Anche in questo caso non bisogna saltare immediatamente alle conclusioni.

Occorre verificare innanzitutto la situazione edilizia.

Può accadere che esista una pratica relativa a una ridistribuzione interna ma che debba essere approfondito l'eventuale aggiornamento catastale.

Oppure possono emergere problemi differenti.

La sequenza corretta rimane:

verifica edilizia → verifica catastale → individuazione degli eventuali adempimenti.

CILA tardiva: esiste, ma non è una soluzione universale

Il Testo Unico dell'Edilizia disciplina espressamente anche il caso in cui interventi soggetti a CILA vengano eseguiti senza la preventiva comunicazione.

L'art. 6-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001 prevede una sanzione pecuniaria di 1.000 euro per la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori; la sanzione è ridotta di due terzi quando la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre l'intervento è ancora in corso.

Questa previsione è spesso indicata, nel linguaggio comune, come CILA tardiva quando la comunicazione interviene durante l'esecuzione.

Ma attenzione: conoscere l'esistenza della sanzione non significa poter concludere che qualsiasi parete realizzata senza pratica possa essere automaticamente sistemata pagando 1.000 euro.

Prima bisogna verificare che l'intervento sia effettivamente riconducibile alla disciplina della CILA e che la situazione concreta sia compatibile con la procedura applicabile.

CILA tardiva e opere già concluse non vanno confuse

C'è inoltre una differenza importante tra:

lavori ancora in corso

e

lavori completamente terminati in passato.

Il comma 5 dell'art. 6-bis prevede espressamente la riduzione della sanzione quando la comunicazione viene effettuata spontaneamente durante l'esecuzione dell'intervento.

Quando invece ci si trova davanti a opere concluse, magari da anni, il tecnico deve esaminare il caso concreto e la procedura applicabile senza utilizzare impropriamente la definizione di “CILA tardiva” come soluzione generica per qualsiasi situazione pregressa.

Non tutte le difformità sono uguali

Supponiamo di trovare una parete in posizione diversa rispetto alla documentazione.

Potremmo essere davanti a situazioni molto differenti.

Una cosa è una diversa distribuzione interna non strutturale.

Un'altra è un intervento che abbia interessato strutture.

Un'altra ancora è una modifica accompagnata da ulteriori trasformazioni dell'immobile.

Possono inoltre assumere rilevanza le tolleranze disciplinate dall'art. 34-bis del Testo Unico o altri istituti previsti dalla normativa vigente.

Per questo la frase:

«C'è una parete fuori posto, facciamo una sanatoria»

è troppo generica per essere tecnicamente utile.

Prima bisogna qualificare la difformità.

Le modifiche introdotte negli ultimi anni rendono ancora più importante verificare il caso concreto

La disciplina edilizia relativa allo stato legittimo, alle tolleranze e ad alcune procedure di regolarizzazione è stata modificata in maniera significativa nel 2024.

Tra le disposizioni oggi presenti nel Testo Unico figurano, oltre all'art. 34-bis sulle tolleranze, l'art. 36 e l'art. 36-bis relativo all'accertamento di conformità nelle ipotesi previste dalla norma.

L'art. 9-bis sullo stato legittimo richiama inoltre diversi titoli e procedure che possono concorrere alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile.

Questo rende poco prudente affidarsi a informazioni generiche trovate online molti anni fa.

Una situazione preesistente deve essere verificata sulla normativa vigente e sulla documentazione specifica dell'immobile.

Demolire la parete risolve automaticamente tutto?

Non necessariamente.

È comprensibile pensare:

«Se il problema è quella parete in cartongesso, la togliamo e torniamo come prima.»

Ma prima di demolirla bisogna sapere quale sia effettivamente lo stato legittimo.

Immaginiamo che la parete attuale risulti invece da una pratica regolarmente presentata anni prima.

Demolirla significherebbe realizzare una nuova modifica rispetto alla configurazione legittima risultante.

Oppure potrebbero esserci state altre trasformazioni collegate.

Quindi anche la decisione di ripristinare una configurazione precedente dovrebbe partire dalla verifica documentale.

Un esempio completo

Un proprietario vuole ristrutturare un appartamento a Roma.

Durante il sopralluogo emerge che il soggiorno originariamente molto grande è oggi separato da una parete in cartongesso, creando una camera aggiuntiva.

Il proprietario riferisce:

«Era già così quando ho comprato casa.»

Il percorso corretto non è decidere immediatamente se mantenerla o demolirla.

Occorre prima:

1. rilevare la situazione attuale;
2. reperire ed esaminare la documentazione edilizia pertinente;
3. determinare lo stato legittimo secondo la normativa vigente;
4. verificare quando e attraverso quale procedimento sia stata eventualmente realizzata la modifica;
5. confrontare anche la situazione catastale;
6. qualificare eventuali differenze;
7. soltanto dopo decidere come inserire quella parete nel nuovo progetto.

Questo procedimento può sembrare più lungo rispetto alla semplice demolizione, ma evita di prendere decisioni sulla base di presupposti non verificati.

Se la parete può essere mantenuta

Se dalle verifiche emerge che la configurazione è correttamente legittimata oppure può essere trattata attraverso gli strumenti previsti dalla normativa applicabile, il tecnico potrà valutare la possibilità di mantenerla nel nuovo progetto.

A quel punto bisognerà verificare anche se gli ambienti risultanti rispettano i requisiti necessari per l'uso previsto.

Una parete non deve infatti essere valutata soltanto per la sua posizione geometrica.

Se crea una camera, bisogna verificare anche la camera.

Se modifica un bagno, bisogna verificare anche il bagno.

Se cambia un disimpegno, bisogna considerare la nuova organizzazione degli spazi.

Se invece si decide di modificarla nuovamente

Potrebbe anche accadere che, una volta chiarita la situazione precedente, il proprietario decida di effettuare una nuova ridistribuzione.

Per esempio:

situazione originaria → vecchia modifica → nuova ristrutturazione.

In questo caso il tecnico dovrà individuare correttamente lo stato di partenza e rappresentare le nuove opere secondo la procedura applicabile.

Non serve quindi necessariamente “tornare indietro nel tempo” prima di progettare.

Serve sapere quale situazione è legittima e da quale configurazione giuridicamente corretta devono partire i nuovi lavori.

Perché conviene verificare prima di chiamare l'impresa

Se una parete già esistente presenta dubbi documentali, la soluzione più efficiente non è iniziare a demolire.

Prima conviene effettuare la verifica tecnica.

In questo modo l'impresa riceverà indicazioni precise su:

• quali pareti devono rimanere;
• quali possono essere demolite;
• quali nuove pareti devono essere costruite;
• quali porte devono essere spostate;
• quale configurazione finale deve essere realizzata.

La verifica amministrativa e la realizzazione materiale dei lavori diventano così due fasi coordinate dello stesso intervento.

Il principio da ricordare

Quando una parete in cartongesso è già stata realizzata, non bisogna partire dalla domanda:

«Come la saniamo?»

e neppure:

«La possiamo semplicemente togliere?»

La prima domanda corretta è:

«Qual è lo stato legittimo dell'immobile e come si colloca questa parete nella sua storia edilizia?»

Solo dopo si può stabilire se non sia necessario alcun intervento, se occorra completare o aggiornare determinati adempimenti, se esistano strumenti di regolarizzazione applicabili oppure se sia opportuno modificare la configurazione.

Il cartongesso rende eventualmente più semplice la demolizione materiale.

Non rende più semplice, per definizione, la storia amministrativa della parete.

Nel prossimo capitolo affrontiamo un altro caso nel quale le regole generali non bastano: gli immobili vincolati e gli edifici nei quali, oltre alla normale pratica edilizia, possono essere necessarie ulteriori verifiche o autorizzazioni.

Immobili vincolati a Roma: quando la parete interna richiede verifiche ulteriori

A Roma esiste un ulteriore elemento che non dovrebbe essere trascurato prima di modificare la distribuzione di un appartamento: l'eventuale presenza di vincoli o particolari forme di tutela sull'immobile.

Questo aspetto è particolarmente importante in una città con un patrimonio edilizio estremamente eterogeneo, che comprende edifici storici, immobili tutelati, aree sottoposte a disciplina paesaggistica ed edifici individuati dagli strumenti urbanistici comunali per il loro valore.

In queste situazioni non basta chiedersi:

«La parete è in cartongesso?»

e può non bastare nemmeno stabilire:

«L'intervento rientra normalmente nella CILA?»

Prima bisogna verificare su quale immobile stiamo intervenendo e quali tutele siano effettivamente applicabili.

Un intervento interno non è automaticamente irrilevante perché non si vede dalla strada

È facile associare i vincoli soltanto alle facciate, ai balconi, alle finestre o alle coperture.

Per alcuni tipi di tutela, però, anche le opere interne possono assumere rilevanza.

Il Codice dei beni culturali e del paesaggio, D.Lgs. 42/2004, prevede infatti che l'esecuzione di opere e lavori di qualunque genere su un bene culturale sia subordinata all'autorizzazione della Soprintendenza nei casi disciplinati dall'art. 21. Il Ministero della Cultura chiarisce espressamente che, per gli immobili riconosciuti come beni culturali, la disciplina può riguardare anche opere interne, non soltanto interventi sulle facciate.

Di conseguenza, una modifica che in un normale appartamento potrebbe seguire un determinato percorso non deve essere automaticamente trattata allo stesso modo all'interno di un bene sottoposto a tutela culturale.

Una parete in cartongesso non supera il vincolo perché è reversibile

Ritroviamo qui lo stesso equivoco affrontato parlando delle opere temporanee.

Il proprietario potrebbe pensare:

«Non sto toccando la facciata e la parete è in cartongesso. Se necessario si può togliere.»

Ma la reversibilità materiale dell'opera non costituisce, da sola, un'esenzione dalle prescrizioni di tutela applicabili al bene.

Se l'immobile è soggetto a una specifica tutela, bisogna verificare preventivamente se l'intervento progettato necessiti dell'atto di assenso dell'autorità competente.

La domanda corretta diventa quindi:

«Questa specifica modifica interna è compatibile con la tutela dell'immobile e richiede un'autorizzazione o un parere?»

Vincolo culturale e vincolo paesaggistico non sono la stessa cosa

Quando si usa genericamente la parola “vincolato” si rischia di mettere insieme situazioni differenti.

Un immobile può essere interessato da una tutela relativa al bene culturale oppure trovarsi in un contesto soggetto a tutela paesaggistica. Possono inoltre essere presenti prescrizioni derivanti dagli strumenti urbanistici di Roma Capitale.

Le verifiche e gli eventuali atti di assenso non sono necessariamente gli stessi.

Questo è importante soprattutto per i lavori interni: non bisogna presumere che l'esistenza di un vincolo paesaggistico comporti automaticamente lo stesso procedimento previsto per un bene culturale direttamente tutelato, né il contrario.

Occorre individuare quale tutela esiste concretamente e verificare se interessa l'opera progettata.

La Carta per la Qualità di Roma

A Roma esiste inoltre uno strumento particolarmente importante: la Carta per la Qualità del Piano Regolatore Generale.

L'art. 16 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG individua nella Carta per la Qualità elementi che presentano particolare valore urbanistico, architettonico, archeologico, monumentale o culturale da conservare e valorizzare. Tra le categorie contemplate figurano, tra l'altro, edifici con tipologia edilizia speciale, edifici e complessi edilizi moderni e preesistenze archeologico-monumentali.

Questo introduce un'altra distinzione importante:

un immobile può richiedere verifiche specifiche nell'ambito della disciplina urbanistica di Roma anche quando la situazione non coincide semplicemente con quella che il proprietario identifica genericamente come “palazzo vincolato”.

Carta per la Qualità: bisogna verificare il caso concreto

La presenza dell'immobile nella Carta per la Qualità non significa automaticamente che qualsiasi piccolo intervento interno richieda sempre lo stesso parere.

L'art. 16 delle NTA stabilisce una disciplina articolata a seconda della categoria nella quale ricade l'elemento e delle caratteristiche dell'intervento.

Roma Capitale, nelle FAQ del SUET, chiarisce infatti che occorre verificare se per la tipologia di elemento interessato sia previsto il parere preventivo.

Quando tale parere è necessario per una CILA o una SCIA ordinaria, il relativo procedimento può essere attivato direttamente attraverso il SUET.

Quindi non è corretto applicare né la regola:

«Carta per la Qualità = qualsiasi lavoro vietato»

né quella opposta:

«È soltanto una parete interna, quindi la Carta per la Qualità non interessa mai».

Bisogna verificare la specifica classificazione dell'immobile e l'opera progettata.

Il SUET contempla espressamente vincoli e atti di assenso

Queste verifiche non sono elementi estranei alla pratica edilizia.

Il manuale SUET di Roma Capitale contiene una specifica sezione dedicata a vincoli e limitazioni.

Tra le condizioni previste dalla piattaforma figurano:

• bene sottoposto ad autorizzazione paesaggistica;
• bene sottoposto ad autorizzazione o atto di assenso della competente autorità archeologica o storico-culturale;
• bene ricadente in area protetta.

La dichiarazione della presenza del vincolo consente di attivare la documentazione necessaria per acquisire il relativo atto di assenso.

Questo dimostra perché, prima di presentare una pratica, il tecnico non deve verificare soltanto che cosa viene costruito, ma anche dove viene costruito.

CILA e autorizzazione non devono essere confuse

Supponiamo che una modifica interna rientri, per caratteristiche edilizie, nell'ambito della CILA.

Se l'immobile è soggetto a una tutela che richiede un ulteriore atto di assenso, la CILA non elimina automaticamente quella necessità.

Il percorso può quindi comprendere:

verifica dell'intervento

→ verifica dei vincoli

→ individuazione degli eventuali atti di assenso

→ presentazione della pratica edilizia secondo il procedimento applicabile

→ esecuzione dei lavori secondo il progetto e le eventuali prescrizioni ricevute.

Non bisogna quindi pensare alla CILA come a un'autorizzazione capace di sostituire qualsiasi altra disciplina.

Esempio: appartamento in edificio tutelato

Immaginiamo un appartamento all'interno di un edificio sottoposto a tutela culturale.

Il proprietario vuole demolire alcuni tramezzi e realizzare una nuova distribuzione utilizzando pareti in cartongesso.

In un appartamento privo di particolari tutele l'analisi potrebbe concentrarsi principalmente su stato legittimo, natura non strutturale delle opere, requisiti dei nuovi locali e procedimento edilizio.

Nel bene tutelato entra invece un'ulteriore domanda:

le opere progettate necessitano dell'autorizzazione prevista dalla disciplina di tutela?

Per i beni culturali, l'art. 21 del D.Lgs. 42/2004 subordina all'autorizzazione della Soprintendenza l'esecuzione delle opere e dei lavori nei casi previsti dalla norma.

Quindi la circostanza che le nuove pareti siano leggere, non portanti e realizzate a secco non consente di saltare questa verifica.

E se tocchiamo soltanto un tramezzo moderno?

Anche qui non è opportuno fornire una risposta universale.

In un edificio storico possono esistere elementi appartenenti a epoche differenti: strutture originarie, trasformazioni successive, tramezzi recenti e finiture prive di particolare valore.

La valutazione dell'intervento e dell'eventuale autorizzazione deve essere effettuata sulla base della tutela effettivamente esistente e del progetto.

Non spetta al proprietario concludere autonomamente che:

«Questa parete sembra recente, quindi sicuramente posso rimuoverla».

La verifica deve precedere la demolizione.

Non tutti gli immobili del centro storico sono automaticamente sottoposti allo stesso vincolo

Anche questo equivoco è frequente a Roma.

Trovarsi nel Centro Storico non significa automaticamente che ogni singola unità immobiliare sia soggetta allo stesso identico regime di tutela culturale.

Possono sovrapporsi discipline differenti: PRG, Carta per la Qualità, tutele culturali o paesaggistiche e altre prescrizioni specifiche.

La corretta procedura dipende quindi dall'individuazione concreta delle tutele applicabili all'edificio e all'intervento.

È un motivo ulteriore per evitare valutazioni basate soltanto sull'indirizzo o sull'età apparente del fabbricato.

Perché questa verifica deve essere fatta prima del preventivo definitivo dei lavori

La presenza di una tutela può influenzare non soltanto la pratica amministrativa, ma anche il progetto e quindi il lavoro dell'impresa.

Un'autorità competente potrebbe richiedere il rispetto di determinate caratteristiche o formulare prescrizioni sul progetto.

Se l'impresa ha già ordinato materiali o iniziato demolizioni prima che il quadro sia chiaro, eventuali modifiche diventano più complicate.

La sequenza più razionale è quindi:

verifica tecnica e dei vincoli → definizione del progetto → eventuali atti di assenso → pratica edilizia → esecuzione.

Il principio da ricordare

Quando un immobile è sottoposto a tutela, non bisogna ragionare soltanto in termini di:

cartongesso o muratura

e neppure soltanto:

CILA o edilizia libera.

Esiste una domanda precedente:

«Questo immobile è soggetto a una tutela che impone ulteriori verifiche o atti di assenso per l'intervento che vogliamo realizzare?»

La risposta dipende dall'immobile, dalla natura della tutela e dalle opere progettate.

È proprio per questo che, soprattutto a Roma, una verifica tecnica effettuata prima dell'apertura del cantiere può evitare di scoprire vincoli, difformità o problemi di fattibilità quando le pareti sono già state demolite.

Nel prossimo capitolo metteremo insieme tutti questi elementi e vedremo come dovrebbe svolgersi concretamente una verifica tecnica prima di realizzare o spostare pareti in cartongesso: dal sopralluogo alla documentazione, fino alla scelta della pratica edilizia corretta.

Verifica tecnica prima dei lavori: il percorso corretto a Roma

Quando si vuole realizzare, demolire o spostare una parete in cartongesso, la verifica tecnica preventiva non dovrebbe essere considerata un passaggio burocratico aggiunto al cantiere.

Serve soprattutto a rispondere, prima di iniziare, ad alcune domande concrete:

La nuova distribuzione si può realizzare? Lo stato attuale dell'appartamento è regolare? Serve una CILA? Esistono vincoli? Dopo i lavori sarà necessario aggiornare il Catasto?

Chiarire questi aspetti quando l'appartamento è ancora intatto è generalmente molto più semplice che affrontarli dopo aver già demolito o costruito le nuove pareti.

1. Capire esattamente quali lavori si vogliono realizzare

Il primo passaggio è definire l'intervento.

Dire:

«Voglio fare una parete in cartongesso»

fornisce poche informazioni.

Bisogna invece capire lo scopo della parete.

Per esempio:

• dividere una camera in due;
• ricavare uno studio dal soggiorno;
• separare cucina e soggiorno;
• ampliare una camera;
• restringere un corridoio;
• creare un disimpegno;
• modificare il bagno;
• creare un ripostiglio;
• chiudere una porta;
• aprire un nuovo accesso;
• realizzare semplicemente una controparete.

Soltanto dopo aver chiarito il risultato finale è possibile valutare correttamente l'intervento.

2. Effettuare il rilievo dell'appartamento

Quando è prevista una modifica distributiva, il tecnico deve conoscere la situazione reale dalla quale si parte.

Il sopralluogo consente di rilevare, in funzione dell'intervento:

• dimensioni degli ambienti;
• posizione delle pareti;
• porte e finestre;
• altezze;
• corridoi e disimpegni;
• configurazione di cucina e bagni;
• elementi che possono essere rilevanti per il progetto.

Il risultato è la rappresentazione dello stato dei luoghi.

Questa planimetria non deve essere confusa con la planimetria catastale: rappresenta ciò che il tecnico ha effettivamente rilevato nell'immobile.

3. Verificare lo stato legittimo

Il passaggio successivo consiste nel confrontare la situazione rilevata con la documentazione urbanistico-edilizia pertinente.

Come abbiamo visto, lo stato legittimo è disciplinato dall'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 e non deve essere identificato automaticamente con la sola planimetria catastale.

Il tecnico deve quindi ricostruire, nei limiti necessari all'intervento, la situazione legittima dell'unità immobiliare sulla base dei criteri previsti dalla normativa vigente.

Questa verifica permette di sapere da quale configurazione si può correttamente partire per progettare i nuovi lavori.

4. Individuare eventuali differenze preesistenti

Il rilievo potrebbe coincidere con lo stato legittimo.

In questo caso il percorso è più lineare.

Potrebbero però emergere differenze, per esempio:

• una porta spostata;
• un tramezzo in posizione diversa;
• una stanza divisa;
• due ambienti uniti;
• un disimpegno modificato;
• una diversa configurazione del bagno.

Una differenza non deve essere automaticamente classificata senza ulteriori verifiche.

Bisogna comprenderne origine, epoca e rilevanza e verificare se esista documentazione che la giustifichi oppure se ricorrano altre fattispecie previste dalla normativa vigente.

5. Controllare la fattibilità della nuova distribuzione

Una volta chiarita la situazione esistente, si può verificare il progetto.

Questo è il momento nel quale una semplice idea deve confrontarsi con le caratteristiche reali dell'immobile.

Immaginiamo di voler dividere una grande camera in due.

Dal punto di vista geometrico può sembrare sufficiente tracciare una linea al centro e costruire una parete.

Ma bisogna verificare anche gli ambienti che nasceranno dopo la divisione.

In funzione del caso concreto possono essere rilevanti:

• superfici;
• altezze;
• finestre;
• illuminazione e aerazione;
• accessibilità dei locali;
• requisiti igienico-sanitari;
• impianti;
• rapporti tra bagno e altri ambienti.

Il progetto non consiste quindi semplicemente nel trovare lo spazio fisico per inserire una parete.

6. Verificare se vengono interessate parti strutturali

Se il progetto riguarda esclusivamente tramezzi interni non strutturali, l'inquadramento può essere diverso rispetto a un intervento che interessa elementi portanti.

Questa verifica è fondamentale soprattutto quando si vogliono:

• aprire nuovi vani;
• allargare passaggi esistenti;
• demolire pareti delle quali non si conosce con certezza la funzione;
• effettuare interventi in edifici con caratteristiche costruttive particolari.

Non bisogna stabilire autonomamente che una parete sia sicuramente non portante soltanto perché appare sottile.

Se vengono interessate strutture, il tecnico deve valutare il diverso procedimento edilizio e gli eventuali adempimenti specifici.

7. Verificare vincoli e tutele

A Roma questo controllo può essere particolarmente importante.

Prima di procedere bisogna verificare, quando pertinente, l'eventuale presenza di:

• tutela culturale;
• tutela paesaggistica;
• Carta per la Qualità;
• altre prescrizioni urbanistiche applicabili all'immobile.

Come abbiamo visto, la presenza di una tutela non significa automaticamente che qualsiasi opera interna sia vietata.

Può però rendere necessari ulteriori accertamenti, pareri o autorizzazioni.

Il SUET di Roma Capitale contempla espressamente la gestione degli atti di assenso collegati alle diverse tipologie di vincolo nell'ambito delle pratiche edilizie.

8. Individuare il corretto regime edilizio

Soltanto dopo aver compreso l'intervento è possibile stabilire quale percorso amministrativo sia applicabile.

A seconda del caso potremmo trovarci davanti a:

un'opera effettivamente riconducibile all'edilizia libera;

una modifica interna non strutturale soggetta a CILA;

oppure

un intervento con caratteristiche che richiedono una procedura differente.

Questa è la ragione per cui chiedere semplicemente:

«Per il cartongesso serve la CILA?»

porta facilmente a risposte troppo generiche.

La domanda corretta è:

«Per questa specifica trasformazione dell'appartamento quale regime edilizio si applica?»

9. Predisporre la CILA quando necessaria

Quando l'intervento rientra nella disciplina della CILA, a Roma la pratica viene gestita telematicamente attraverso il SUET.

Roma Capitale indica che il professionista abilitato compila e sottoscrive online la documentazione prevista dalla procedura, compresa la relazione tecnica di asseverazione.

La documentazione concreta dipende dal procedimento e dalle caratteristiche dell'intervento.

L'obiettivo non è semplicemente comunicare che “verranno fatti lavori in cartongesso”, ma rappresentare correttamente lo stato interessato dall'intervento e le opere progettate.

10. Solo a questo punto iniziano i lavori

Una volta completate le verifiche preliminari e gli eventuali adempimenti necessari, l'impresa può lavorare sulla base di una configurazione definita.

Questo permette di sapere esattamente:

• quali tramezzi demolire;
• dove costruire le nuove pareti;
• quali porte chiudere;
• dove realizzare i nuovi vani;
• quali quote rispettare;
• quali opere impiantistiche coordinare con il cartongesso.

Per l'impresa è molto più efficace ricevere un progetto definito rispetto a modificare le pareti progressivamente durante il cantiere senza una configurazione finale verificata.

11. Coordinare cartongesso e impianti

Una nuova parete raramente è completamente isolata dal resto della ristrutturazione.

All'interno di un tramezzo possono essere inseriti:

• cavi elettrici;
• prese;
• interruttori;
• scatole;
• isolamento acustico;
• eventuali altre predisposizioni compatibili con il sistema costruttivo.

Se viene modificato un bagno o una cucina, il coordinamento con gli impianti diventa ancora più importante.

Definire prima la posizione esatta delle pareti evita lavorazioni doppie e correzioni successive.

12. Eseguire i lavori secondo la configurazione prevista

Durante il cantiere può naturalmente emergere la necessità di effettuare modifiche.

Una parete potrebbe dover essere spostata leggermente oppure una porta potrebbe risultare più funzionale in una posizione diversa.

Il problema nasce quando le variazioni vengono effettuate liberamente senza verificare se incidano sul progetto e sulla pratica presentata.

Se la configurazione cambia rispetto a quella prevista, il tecnico deve valutare le conseguenze e gli eventuali adempimenti necessari.

La pratica non dovrebbe quindi essere considerata un documento da presentare all'inizio e dimenticare durante il cantiere.

13. Fine lavori

Quando le opere vengono completate, bisogna gestire gli adempimenti conclusivi previsti dal procedimento.

La configurazione effettivamente realizzata deve essere coerente con quanto correttamente rappresentato attraverso la procedura edilizia applicabile.

Questo è anche il momento nel quale diventa importante verificare la situazione catastale finale.

14. Valutare l'eventuale DOCFA

Se i lavori hanno determinato una variazione che deve essere dichiarata al Catasto, il professionista valuta e predispone l'aggiornamento attraverso la procedura DOCFA.

Come spiegato nel capitolo precedente:

CILA e DOCFA hanno funzioni differenti.

Una riguarda il procedimento edilizio.

L'altra riguarda l'aggiornamento catastale.

Quando entrambi gli adempimenti sono necessari, devono essere correttamente coordinati.

Un esempio completo: dividere un soggiorno e creare una camera

Vediamo l'intero percorso attraverso un caso concreto.

Il proprietario vuole ridurre un grande soggiorno e creare una camera mediante una nuova parete in cartongesso.

Fase 1 – Idea

Si individua la posizione desiderata della nuova parete.

Fase 2 – Rilievo

Il tecnico misura l'appartamento e verifica la configurazione esistente.

Fase 3 – Stato legittimo

Viene esaminata la documentazione pertinente e confrontata con lo stato dei luoghi.

Fase 4 – Fattibilità

Si verifica se soggiorno e nuova camera risultanti possono rispettare i requisiti applicabili.

Fase 5 – Vincoli e strutture

Si controllano eventuali condizioni particolari dell'immobile e la natura delle opere.

Fase 6 – Inquadramento edilizio

Il tecnico individua il procedimento corretto; se l'intervento ricade nella manutenzione straordinaria non strutturale soggetta a CILA, viene predisposta la relativa pratica.

Fase 7 – Lavori

L'impresa realizza la nuova parete, la porta e le opere coordinate.

Fase 8 – Chiusura

Si completano gli adempimenti previsti e si verifica l'eventuale necessità dell'aggiornamento catastale.

Il lavoro materiale di montaggio della parete rappresenta quindi soltanto una parte del processo.

Perché verificare prima costa meno che correggere dopo

La verifica preventiva può sembrare un passaggio aggiuntivo quando il lavoro consiste apparentemente in pochi metri di cartongesso.

Ma può evitare situazioni molto più complesse.

Per esempio:

costruire una camera che non possiede i requisiti necessari;

scoprire una difformità dopo l'inizio delle demolizioni;

accorgersi troppo tardi che l'edificio è interessato da una tutela;

spostare una porta su una parete che richiedeva verifiche differenti;

terminare i lavori senza valutare l'aggiornamento catastale;

dover modificare nuovamente opere appena realizzate.

La verifica serve quindi soprattutto a progettare una volta e costruire correttamente.

Tecnico e impresa hanno ruoli differenti ma complementari

In una ristrutturazione ben organizzata, tecnico e impresa non si sostituiscono.

Il tecnico verifica la situazione documentale, inquadra l'intervento, progetta la nuova configurazione e gestisce gli adempimenti di propria competenza.

L'impresa realizza materialmente le opere secondo il progetto.

Per un proprietario che deve contemporaneamente modificare tramezzi e affrontare gli aspetti amministrativi può quindi essere utile coordinare fin dall'inizio l'impresa con il professionista che segue le pratiche edilizie a Roma.

Il risultato è un percorso più lineare:

prima si verifica → poi si progetta → quindi si presenta ciò che è necessario → infine si costruisce.

La regola pratica prima di iniziare

Se il lavoro riguarda soltanto una piccola finitura in cartongesso, non bisogna trasformarlo inutilmente in una ristrutturazione complessa.

Ma se si stanno realmente cambiando:

stanze, pareti, porte, corridoi, disimpegni, bagni o distribuzione interna,

la verifica preventiva diventa particolarmente utile.

Il costo e il tempo necessari per capire prima la situazione sono normalmente molto più gestibili rispetto alla necessità di ricostruire tutto quando il cantiere è già terminato.

Nel prossimo capitolo trasformiamo quanto visto finora in una serie di casi pratici immediatamente leggibili, confrontando intervento, effetto sull'appartamento e verifiche da effettuare: dalla semplice veletta fino alla completa ridistribuzione interna.

Casi pratici: quale verifica fare per ogni lavoro in cartongesso

Dopo aver analizzato separatamente tramezzi, porte, opere temporanee, CILA, stato legittimo, Catasto e vincoli, possiamo applicare questi principi alle situazioni che si incontrano più frequentemente in un appartamento.

Lo scopo non è creare una tabella rigida del tipo:

“questo lavoro richiede sempre la CILA, questo non la richiede mai”.

Sarebbe contrario a quanto abbiamo spiegato finora.

L'obiettivo è capire quali interventi devono far scattare una verifica più approfondita e perché due lavori entrambi eseguiti in cartongesso possono avere un inquadramento completamente diverso.

Caso 1 — Parete in cartongesso per dividere una camera in due

Situazione iniziale: una grande camera.

Intervento: costruzione di un tramezzo a tutta altezza, con nuovo accesso, per ottenere due stanze.

Situazione finale: due locali distinti.

Qui il cartongesso viene utilizzato come vera parete divisoria e la distribuzione interna cambia in maniera evidente.

Occorre verificare la fattibilità dei due nuovi ambienti e il corretto inquadramento edilizio. Se l'intervento rientra nella manutenzione straordinaria non strutturale disciplinata dall'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, può ricadere nella CILA.

Al termine dei lavori deve inoltre essere valutata l'eventuale necessità dell'aggiornamento catastale.

Il fatto che il tramezzo sia facilmente demolibile non lo rende automaticamente temporaneo.

Caso 2 — Parete in cartongesso per creare una camera dal soggiorno

Situazione iniziale: soggiorno molto grande.

Intervento: una porzione viene separata attraverso un nuovo tramezzo e una porta.

Situazione finale: soggiorno più piccolo e nuova camera.

Oltre alla modifica distributiva bisogna verificare le caratteristiche di entrambi i locali risultanti.

Non basta che la nuova camera abbia fisicamente spazio per un letto.

Devono essere considerati i requisiti applicabili alla funzione che si vuole attribuire al locale.

Anche il soggiorno che rimane dopo la divisione deve continuare a essere compatibile con la nuova configurazione.

Caso 3 — Separazione di cucina e soggiorno

Situazione iniziale: cucina e soggiorno formano un unico ambiente.

Intervento: nuova parete in cartongesso con porta.

Situazione finale: cucina e soggiorno diventano due locali separati.

La distribuzione cambia e devono essere considerate anche le caratteristiche della cucina, degli impianti e delle aperture.

Il nuovo tramezzo non deve essere valutato come semplice elemento decorativo soltanto perché realizzato a secco.

Caso 4 — Eliminazione della parete tra cucina e soggiorno

Situazione iniziale: due ambienti separati.

Intervento: demolizione del divisorio.

Situazione finale: open space.

Prima di demolire bisogna verificare la natura della parete e l'ammissibilità della configurazione finale.

Se vengono interessati esclusivamente tramezzi non strutturali il percorso sarà diverso rispetto a un intervento che coinvolge parti strutturali.

La facilità con cui una parete in cartongesso può essere smontata non sostituisce questa verifica.

Caso 5 — Spostamento di una parete per ampliare una camera

Situazione iniziale: camera confinante con un corridoio.

Intervento: demolizione del vecchio tramezzo e costruzione di una nuova parete in posizione differente.

Situazione finale: camera più grande e corridoio più piccolo.

Questo è un classico esempio di modifica distributiva interna.

La superficie complessiva dell'appartamento non cambia, ma cambiano forma e dimensioni dei locali.

È quindi errato pensare che non vi sia alcuna modifica edilizia soltanto perché non sono stati aggiunti metri quadrati all'abitazione.

Caso 6 — Nuovo disimpegno davanti al bagno

Situazione iniziale: accesso al bagno dalla precedente configurazione.

Intervento: realizzazione di piccole pareti in cartongesso e di una nuova porta.

Situazione finale: nasce un disimpegno.

L'opera può richiedere pochissimo cartongesso, ma modificare in maniera significativa l'organizzazione degli spazi.

Questo dimostra perché i metri quadrati della parete non determinano la rilevanza dell'intervento.

Caso 7 — Ampliamento del bagno

Situazione iniziale: bagno esistente confinante con corridoio o altro locale.

Intervento: spostamento del tramezzo, della porta e modifica degli impianti.

Situazione finale: bagno con dimensioni e configurazione differenti.

In questo caso il nuovo tramezzo in cartongesso è soltanto una parte dell'intervento.

Bisogna considerare il bagno nel suo complesso, compresi requisiti dei locali, impianti, scarichi e configurazione degli spazi circostanti.

Caso 8 — Creazione di un secondo bagno

Situazione iniziale: locale o porzione dell'appartamento con funzione differente.

Intervento: realizzazione di nuove pareti, porta, impianti idrici e scarichi.

Situazione finale: nuovo bagno.

Chiedersi soltanto se la parete in cartongesso richieda una CILA significherebbe analizzare una parte minima del lavoro.

Deve essere verificata la realizzazione del nuovo servizio igienico nel suo complesso.

Caso 9 — Creazione di un ripostiglio

Situazione iniziale: corridoio o altro ambiente senza ripostiglio separato.

Intervento: realizzazione di uno o più tramezzi e di una porta.

Situazione finale: nuovo spazio delimitato.

Anche un locale molto piccolo può modificare la rappresentazione planimetrica dell'appartamento.

Bisogna quindi verificare le caratteristiche effettive dell'opera invece di considerarla automaticamente libera perché composta da pochi metri di cartongesso.

Caso 10 — Cabina armadio realizzata con tramezzi

Qui bisogna prestare particolare attenzione al modo in cui viene costruita.

Una cabina armadio ottenuta attraverso mobili e attrezzature può avere caratteristiche molto differenti rispetto a una soluzione realizzata mediante vere pareti fisse a tutta altezza e una porta.

Nel secondo caso può essere modificata la configurazione della camera.

Non è quindi il nome “cabina armadio” a determinare l'inquadramento.

Conta come viene realmente realizzata.

Caso 11 — Semplice controparete acustica

Situazione iniziale: parete esistente tra due ambienti o tra due unità immobiliari.

Intervento: realizzazione di struttura, isolamento e lastre davanti alla parete esistente.

Situazione finale: la distribuzione dei locali rimane sostanzialmente invariata.

Questo intervento è concettualmente diverso da un nuovo tramezzo divisorio.

Devono naturalmente essere verificate le caratteristiche specifiche del lavoro e le eventuali altre discipline interessate, ma non è corretto assimilare automaticamente una controparete isolante alla creazione di una nuova stanza.

Caso 12 — Controparete tecnica nel bagno

La struttura viene realizzata davanti alla parete esistente per contenere una cassetta WC, tubazioni o altri elementi tecnici.

Se non modifica la delimitazione del bagno, siamo davanti a un'opera differente dallo spostamento del tramezzo per ampliare il locale.

Due opere entrambe realizzate in cartongesso possono quindi avere effetti edilizi completamente diversi.

Caso 13 — Controsoffitto con faretti

Intervento: realizzazione di un controsoffitto per inserire illuminazione o nascondere impianti.

Non viene automaticamente modificata la distribuzione planimetrica delle stanze.

Occorre però considerare le dimensioni dell'opera e, in particolare, l'altezza utile risultante e i requisiti applicabili al locale.

Un piccolo controsoffitto tecnico non deve essere automaticamente equiparato alla realizzazione di una nuova parete divisoria.

Caso 14 — Veletta per illuminazione LED

Una veletta perimetrale realizzata per contenere una striscia LED ha normalmente una funzione tecnica o decorativa.

Non crea di per sé una nuova camera e non modifica necessariamente la distribuzione dell'appartamento.

È un esempio evidente del motivo per cui sarebbe sbagliato sostenere che:

“qualsiasi opera in cartongesso richiede una CILA”.

L'obiettivo di questo articolo è precisamente evitare entrambi gli estremi.

Caso 15 — Spostamento di una porta interna

Intervento: chiusura del vecchio vano e apertura di un nuovo accesso.

Anche senza spostare l'intera parete, viene modificato il collegamento tra i locali.

L'apertura di porte interne rientra tra gli esempi richiamati nella modulistica edilizia nazionale nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria pertinenti alla CILA, quando sussistono le condizioni previste e non vengono interessate parti strutturali.

La semplice sostituzione della porta mantenendo invariato il vano è invece un intervento differente.

Caso 16 — Porta scorrevole a scomparsa

Se si sostituisce una porta a battente con una porta scorrevole interna alla parete, può essere necessario modificare il tramezzo e inserire uno specifico controtelaio.

Bisogna quindi verificare quali opere siano effettivamente necessarie.

La semplice scelta di una porta scorrevole non identifica automaticamente il regime edilizio.

Caso 17 — Parete divisoria apparentemente “provvisoria”

Il proprietario costruisce una parete in cartongesso per ricavare uno studio e afferma:

«Tra qualche anno probabilmente la toglierò.»

La semplice intenzione di rimuoverla in futuro non la trasforma automaticamente in opera temporanea.

Se viene costruita stabilmente e utilizzata per anni come parte della distribuzione dell'abitazione, deve essere valutata per la sua funzione effettiva.

Come abbiamo visto, la disciplina delle opere contingenti e temporanee prevista dall'art. 6 del Testo Unico segue presupposti specifici e non coincide con la semplice removibilità del materiale.

Caso 18 — Parete realmente collegata a un'esigenza temporanea

Diversa è una struttura installata per soddisfare una reale esigenza contingente e temporanea e destinata alla rimozione secondo le condizioni e i termini previsti dalla normativa.

In questo caso bisogna verificare se l'opera ricada effettivamente nella specifica disciplina delle opere temporanee.

Non basta comunque chiamarla “provvisoria”.

Deve possedere concretamente i requisiti previsti.

Caso 19 — Parete già realizzata anni prima

Il proprietario scopre che una parete in cartongesso non coincide con la documentazione che possiede.

Il percorso corretto non è automaticamente:

demolizione

e neppure:

CILA in sanatoria.

Bisogna prima verificare stato legittimo, documentazione edilizia, epoca della modifica, eventuali pratiche precedenti, situazione catastale e disciplina applicabile.

Solo dopo può essere individuata la soluzione corretta.

Caso 20 — Parete presente al Catasto ma non nella documentazione edilizia esaminata

Questa situazione mostra perfettamente la differenza tra Catasto e urbanistica.

Il fatto che la parete sia rappresentata nella planimetria catastale non dimostra automaticamente che la relativa trasformazione sia stata legittimata sotto il profilo edilizio.

Occorre ricostruire la documentazione pertinente.

Il DOCFA non sostituisce il titolo o la procedura edilizia eventualmente necessaria.

Caso 21 — Parete correttamente autorizzata ma planimetria catastale non aggiornata

Può verificarsi anche la situazione opposta.

Una modifica potrebbe trovare riscontro nella documentazione edilizia, mentre la situazione catastale richiede ancora una verifica o un aggiornamento.

Anche qui non bisogna confondere i due piani.

Prima si ricostruisce la situazione edilizia; successivamente si verifica quella catastale.

Caso 22 — Ristrutturazione completa con tutti i nuovi tramezzi in cartongesso

Immaginiamo un appartamento nel quale vengono:

• eliminati diversi vecchi tramezzi;
• ridisegnato il corridoio;
• ampliato il soggiorno;
• spostata la cucina;
• modificato il bagno;
• creata una seconda camera;
• spostate numerose porte;
• realizzati tutti i nuovi divisori in cartongesso.

Dire:

«Sono tutte pareti leggere»

non descrive correttamente l'intervento.

Siamo davanti a una vera ridistribuzione dell'appartamento.

Il progetto deve essere valutato complessivamente e deve essere individuata la procedura edilizia appropriata.

Caso 23 — Parete in un immobile vincolato

Anche una modifica interna apparentemente semplice può richiedere verifiche ulteriori quando l'immobile è soggetto a tutela.

Bisogna individuare il tipo di vincolo e stabilire se l'intervento richieda autorizzazioni, pareri o altri atti di assenso.

Il fatto che la nuova parete sia reversibile non permette automaticamente di ignorare la tutela.

Caso 24 — Parete in un edificio inserito nella Carta per la Qualità

A Roma deve essere verificata anche l'eventuale disciplina derivante dal PRG e dalla Carta per la Qualità.

Non tutte le categorie e non tutti gli interventi comportano automaticamente lo stesso procedimento.

Occorre quindi verificare la classificazione concreta dell'immobile e se per l'opera prevista sia necessario acquisire un parere.

Una sintesi pratica

Possiamo riassumere i casi principali in questo modo:

InterventoEffetto principaleCosa verificareNuovo tramezzoDivide gli ambientiDistribuzione interna e regime edilizioSpostamento tramezzoCambia dimensione dei localiCILA o diverso inquadramento secondo il casoDemolizione tramezzoUnisce o modifica gli ambientiNatura della parete e nuova distribuzioneNuova cameraCrea un nuovo localeFattibilità, requisiti, pratica e CatastoNuovo disimpegnoModifica gli accessiDistribuzione e requisiti applicabiliSpostamento portaModifica l'accessoParete interessata e inquadramento edilizioContropareteRiveste una parete esistenteCaratteristiche specifiche dell'operaControsoffittoModifica il soffittoAltezza e caratteristiche dell'interventoVelettaOpera parziale tecnico-decorativaDimensioni e funzione effettivaParete “temporanea”Dipende dalla funzione realeRequisiti effettivi di temporaneitàParete già realizzataPossibile situazione pregressaStato legittimo e documentazioneImmobile tutelatoIntervento su bene particolareVincoli ed eventuali atti di assenso

La tabella serve per orientarsi, non per sostituire la verifica del singolo immobile.

La domanda che risolve gran parte degli equivoci

Quando abbiamo davanti un'opera in cartongesso, invece di chiederci:

«Questa parete si può smontare?»

conviene chiedere:

«Che cosa cambia nell'appartamento dopo averla costruita?»

Se la risposta è:

nulla nella distribuzione, perché sto soltanto rivestendo una parete o realizzando un elemento tecnico, l'analisi sarà una.

Se invece la risposta è:

nasce una camera, cambia un corridoio, si amplia il bagno, viene spostata una porta o cambia la suddivisione dell'appartamento, l'analisi sarà differente.

È questa distinzione, molto più del peso della parete, a permettere di affrontare correttamente il problema.

Nel prossimo e ultimo capitolo raccogliamo le FAQ più cercate e più utili su pareti in cartongesso, CILA, edilizia libera, opere temporanee e DOCFA, con risposte brevi e chiare pensate anche per intercettare le domande specifiche che un proprietario formula prima di iniziare i lavori.

FAQ su pareti in cartongesso, CILA, edilizia libera e DOCFA a Roma

Per una parete in cartongesso serve la CILA?

Dipende dall'intervento effettivamente realizzato. Il fatto che una parete sia costruita in cartongesso non significa automaticamente che possa essere realizzata in edilizia libera.

Se il nuovo tramezzo modifica stabilmente la distribuzione interna dell'appartamento, per esempio dividendo una stanza, creando una nuova camera o modificando corridoi e disimpegni, bisogna verificare il corretto inquadramento edilizio.

Quando l'intervento rientra nella manutenzione straordinaria non strutturale disciplinata dall'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, può essere necessaria una CILA. Se vengono interessate parti strutturali o sono presenti altre caratteristiche particolari, il procedimento può essere differente.

Il cartongesso rientra sempre nell'edilizia libera?

No. Non esiste una regola generale secondo cui tutte le opere realizzate in cartongesso siano automaticamente edilizia libera.

Con il cartongesso si possono realizzare opere profondamente diverse: velette, contropareti, controsoffitti, elementi decorativi e veri tramezzi divisori.

Bisogna quindi verificare che cosa viene costruito e quali effetti produce sull'immobile.

Una parete in cartongesso è considerata un'opera temporanea?

Non automaticamente.

Una parete può essere materialmente più semplice da smontare rispetto a una muratura tradizionale senza essere, per questo, un'opera temporanea dal punto di vista edilizio.

La disciplina delle opere contingenti e temporanee prevista dal Testo Unico dell'Edilizia riguarda opere destinate a soddisfare esigenze effettivamente contingenti e temporanee e soggette alle specifiche condizioni previste dalla normativa.

Una parete costruita per dividere stabilmente una stanza e utilizzata per anni non diventa automaticamente temporanea soltanto perché un giorno potrebbe essere rimossa.

Se la parete è smontabile non serve alcuna pratica?

Non necessariamente.

Smontabilità materiale e temporaneità edilizia sono concetti differenti.

Bisogna verificare funzione, modalità di installazione, durata effettiva e soprattutto gli effetti prodotti sulla distribuzione dell'immobile.

Posso dividere una stanza in due con una parete in cartongesso?

Dal punto di vista costruttivo il cartongesso è frequentemente utilizzato per creare pareti divisorie.

Prima dei lavori bisogna però verificare che la nuova distribuzione sia ammissibile e che i due locali ottenuti possano rispettare i requisiti applicabili alla funzione prevista.

Se la divisione costituisce una modifica distributiva soggetta a pratica edilizia, questa deve essere correttamente gestita.

Posso creare una nuova camera con il cartongesso?

È possibile utilizzare il cartongesso per delimitare una nuova camera, ma non basta che fisicamente ci sia spazio per inserire una parete.

Devono essere verificate le caratteristiche del nuovo locale e di quello che rimane dopo la divisione: dimensioni, altezze, finestre, illuminazione e aerazione e gli altri requisiti pertinenti al caso concreto.

Deve inoltre essere individuato il corretto procedimento edilizio.

Posso dividere soggiorno e cucina senza CILA?

Non è possibile stabilirlo semplicemente dal materiale della parete.

Se viene creata una nuova divisione stabile tra cucina e soggiorno, la configurazione interna cambia. Occorre quindi verificare la natura complessiva dell'intervento e il regime edilizio applicabile.

Per demolire una parete in cartongesso serve una pratica?

Dipende da che cosa comporta la demolizione.

Eliminare un vero tramezzo può modificare la distribuzione interna esattamente come costruirne uno nuovo.

Prima della demolizione è inoltre necessario conoscere la natura della parete e verificare che non siano coinvolti elementi o opere che richiedano un diverso inquadramento.

Per spostare un tramezzo interno serve la CILA?

Lo spostamento di pareti interne non strutturali è uno dei casi tipicamente associati alla manutenzione straordinaria soggetta a CILA quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa.

Bisogna comunque verificare l'intervento concreto, l'assenza di interessamento delle parti strutturali e le altre condizioni applicabili.

A Roma le CILA vengono gestite telematicamente attraverso il SUET di Roma Capitale.

Posso spostare una porta interna senza pratica edilizia?

Bisogna distinguere la semplice sostituzione della porta dalla modifica del vano.

Sostituire porta e telaio mantenendo invariato l'accesso è diverso dal chiudere il vecchio vano e aprirne uno nuovo.

L'apertura e lo spostamento dei vani porta possono fare parte di una modifica distributiva interna e devono essere valutati insieme alle altre opere previste.

Una controparete in cartongesso richiede la stessa pratica di un tramezzo?

Non necessariamente.

Una controparete viene normalmente realizzata davanti a una parete esistente per isolamento, impianti o altre esigenze tecniche e non svolge automaticamente la stessa funzione di un tramezzo che divide due locali.

Bisogna comunque verificare le caratteristiche concrete dell'intervento e le eventuali ulteriori opere collegate.

Un controsoffitto in cartongesso richiede la CILA?

Non tutti i controsoffitti devono essere trattati come una modifica distributiva.

Un controsoffitto per illuminazione o impianti è un'opera differente da una nuova parete divisoria. Devono però essere considerate dimensioni, caratteristiche dell'intervento e altezza utile risultante dei locali.

Non è quindi corretto applicare una risposta universale a qualsiasi controsoffitto.

Per una veletta in cartongesso serve una pratica edilizia?

Una normale veletta tecnica o decorativa non deve essere automaticamente assimilata a un tramezzo.

Una piccola struttura per illuminazione indiretta, per esempio, produce effetti completamente differenti rispetto a una parete che divide una stanza.

Rimane necessario valutare l'opera effettivamente realizzata e il contesto nel quale viene inserita.

Se costruisco un ripostiglio in cartongesso cambia la planimetria?

Se vengono realizzate vere pareti a tutta altezza e una porta per creare un nuovo spazio delimitato, la distribuzione planimetrica può cambiare.

L'intervento deve quindi essere valutato in base alla configurazione concreta e non semplicemente alle dimensioni ridotte del ripostiglio.

Una cabina armadio in cartongesso richiede una pratica?

Dipende da come viene realizzata.

Una composizione di mobili e attrezzature non equivale necessariamente a una cabina ottenuta costruendo veri tramezzi fissi a tutta altezza.

Se vengono create nuove partizioni che modificano stabilmente la configurazione della camera, è opportuno verificarne l'inquadramento edilizio.

Se faccio una CILA devo aggiornare anche il Catasto?

Non automaticamente in ogni caso.

Dopo i lavori il tecnico deve verificare se le modifiche realizzate comportino un aggiornamento catastale secondo la disciplina applicabile.

Una ridistribuzione significativa dell'appartamento può comportare la necessità di presentare una variazione tramite DOCFA, ma CILA e DOCFA rimangono due adempimenti differenti.

La CILA aggiorna automaticamente la planimetria catastale?

No. La CILA è una pratica edilizia; la variazione catastale segue la propria disciplina.

Al termine dei lavori deve essere verificata l'eventuale necessità di aggiornare la planimetria attraverso la procedura catastale prevista.

Il DOCFA sostituisce la CILA?

No.

Il DOCFA riguarda il Catasto e non sostituisce la pratica edilizia eventualmente necessaria per realizzare l'intervento.

Allo stesso modo, la presentazione di una CILA non deve essere confusa con l'aggiornamento catastale.

Se la planimetria catastale coincide con la casa significa che è tutto regolare?

La corrispondenza catastale, da sola, non consente automaticamente di concludere che la situazione sia regolare anche sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Lo stato legittimo dell'immobile viene determinato secondo i criteri previsti dall'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Il Catasto e la disciplina edilizia svolgono funzioni differenti.

Se la planimetria catastale è diversa dalla casa significa che c'è un abuso?

Non necessariamente.

Una differenza deve essere verificata e ricostruita.

Potrebbe, per esempio, esistere una pratica edilizia relativa alla modifica e dover essere approfondito soltanto l'aspetto catastale, oppure potrebbe emergere una situazione differente.

Non bisogna classificare una difformità senza aver prima esaminato la documentazione pertinente.

Cosa devo fare se la parete in cartongesso è già stata costruita senza pratica?

Prima di tutto bisogna verificare se per quello specifico intervento fosse effettivamente necessaria una pratica e ricostruire la situazione dell'immobile.

Il tecnico dovrà considerare lo stato legittimo, la documentazione disponibile, l'epoca della modifica, la situazione catastale e la normativa applicabile.

Non bisogna presumere automaticamente né che sia sufficiente presentare oggi una CILA né che la parete debba necessariamente essere demolita.

Posso presentare una CILA dopo aver fatto i lavori?

L'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina anche l'omessa presentazione della CILA e prevede una sanzione pecuniaria nei casi contemplati dalla norma, con una riduzione quando la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre l'intervento è ancora in corso.

Questo non significa però che qualsiasi opera già realizzata possa essere automaticamente regolarizzata attraverso una CILA.

Deve essere prima verificata la natura dell'intervento e la procedura concretamente applicabile.

Se ho comprato l'appartamento con una parete già esistente sono comunque tenuto a verificarla?

Se quella parete diventa rilevante per una nuova ristrutturazione, una vendita o un'altra verifica dell'immobile, può essere necessario ricostruirne la situazione edilizia anche se non è stata realizzata dall'attuale proprietario.

La frase “era già così quando ho comprato casa” non permette, da sola, di determinare lo stato legittimo dell'immobile.

Se tolgo una parete irregolare risolvo il problema?

Non bisogna presumere che la demolizione sia automaticamente la soluzione corretta.

Prima è necessario determinare quale sia lo stato legittimo.

Potrebbe persino emergere che la parete attuale risulta da una precedente pratica e che la sua rimozione costituisce una nuova modifica.

La verifica documentale dovrebbe quindi precedere la demolizione.

In un immobile vincolato posso realizzare pareti in cartongesso?

La presenza di un vincolo non significa automaticamente che sia vietato qualsiasi intervento interno.

Occorre però individuare il tipo di tutela e verificare se per le opere progettate siano necessari autorizzazioni, pareri o altri atti di assenso.

Per i beni culturali direttamente tutelati, il D.Lgs. 42/2004 disciplina specificamente l'esecuzione delle opere.

Se l'edificio è nella Carta per la Qualità di Roma serve sempre un parere?

Non necessariamente per qualsiasi intervento.

La disciplina dipende dalla categoria dell'elemento individuato dalla Carta per la Qualità e dalle opere che si intendono realizzare.

Deve quindi essere verificato il caso concreto secondo le Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma e le procedure applicabili.

Chi presenta la CILA a Roma?

La CILA è asseverata da un tecnico abilitato.

A Roma la procedura viene gestita telematicamente attraverso il SUET – Sportello Unico per l'Edilizia Telematico di Roma Capitale.

Il tecnico verifica l'intervento e predispone la documentazione prevista dalla procedura.

Qual è quindi la regola più importante per una parete in cartongesso?

Non chiedersi soltanto:

«È cartongesso?»

ma:

«Che cosa cambia nell'immobile dopo aver realizzato questa opera?»

Una controparete, una veletta, un controsoffitto e un tramezzo che crea una nuova camera possono essere costruiti con lo stesso materiale ma avere funzioni ed effetti completamente differenti.

La leggerezza, la posa a secco e la facilità di rimozione non costituiscono da sole un'esenzione dalle pratiche edilizie.

Quando l'intervento modifica realmente la distribuzione interna, è opportuno verificare prima dei lavori stato legittimo, fattibilità della nuova configurazione, eventuali vincoli e corretto procedimento edilizio.

È questo, più del materiale utilizzato, che permette di realizzare una parete in cartongesso correttamente e senza dover affrontare successivamente problemi che potevano essere individuati prima dell'apertura del cantiere.

Pareti in cartongesso e pratiche edilizie: cosa ricordare prima dei lavori

Il principale errore da evitare è considerare il materiale utilizzato come criterio per stabilire se una pratica edilizia sia necessaria.

Una parete non diventa automaticamente irrilevante dal punto di vista edilizio perché è:

leggera, realizzata a secco, facilmente smontabile o costruita in cartongesso.

Allo stesso modo, non qualsiasi opera in cartongesso richiede una pratica.

Una veletta, una controparete tecnica, un controsoffitto e un tramezzo che divide stabilmente una camera sono opere differenti e devono essere valutate per ciò che effettivamente realizzano.

Quando un nuovo tramezzo modifica la distribuzione dell'appartamento — creando una camera, spostando il confine tra due locali, modificando un corridoio o un disimpegno oppure comportando l'apertura e la chiusura di porte — diventa importante verificare il corretto inquadramento dell'intervento.

Quando ricorrono i presupposti della manutenzione straordinaria non strutturale, il procedimento può essere la CILA a Roma. Se invece vengono interessate strutture, immobili sottoposti a particolari tutele o opere con caratteristiche differenti, deve essere individuato il procedimento effettivamente applicabile.

Prima dei lavori è inoltre opportuno verificare lo stato legittimo dell'immobile e le eventuali difformità preesistenti. Al termine, quando la nuova configurazione produce variazioni catastalmente rilevanti, deve essere valutato anche l'eventuale aggiornamento mediante DOCFA.

Il percorso corretto, quindi, non parte dalla domanda:

«La parete è in cartongesso?»

Parte da una domanda molto più utile:

«Che cosa cambia realmente nell'immobile dopo questo intervento?»

È questa verifica che permette di distinguere una semplice opera di finitura da una vera modifica della distribuzione interna e di affrontare i lavori con il corretto inquadramento tecnico e amministrativo.

Hai bisogno di una pratica edilizia a Roma?

Per CILA, variazioni della distribuzione interna, verifiche urbanistiche e catastali, contattaci direttamente.

Tel. e WhatsApp: 06 2111 7482
Email: info@pratichedilizieroma.it